房地产观察家微信号：realestatereview

曾经一度认为上海的商业地产已经供给过剩，在上海这个精致、时尚的城市，很难再容下一个大体量的商业存在。这样的竞争必然是零和博弈，不是你死，就是我活。如果出来新的项目，必然会导致周边项目衰落一地。

按照这样的逻辑，敝人曾一直以怀疑的眼光看待月星环球港这个项目。这个与上海浦西两大商圈中山公园龙之梦商圈和徐家汇港汇商圈有一段距离之隔的项目，将以何种方式存在？，如果说环球港扎堆在这两大商圈内，则自然商业可以成市。但问题是，环球港的选址恰好与两大成熟商圈2、3公里之隔，这就成了孤岛。周边除了住宅和拥挤的交通外，没有可以借势的商业资源。这种选址，最要命的问题就在于不能借势，反而成为竞争关系。

所以，月星该项目的选址可谓是外有竞争，内无支援。

如果这样的一个有挑战性的项目给到诸位开发商同仁，咱们该怎么做？

    好吧，针对这个常规商业难题，我们看看月星是怎么解题的。先看看月星总体的战略定位。

     首先，做商业，如果不能借势，那就造势，没有商圈，就创造商圈。所以环球港虽然占地只有6.6万平米，但容积率做得奇高，建筑面积做到48万方。自成一个成规模的商业集群。

     第二，从财务模式角度来看，很多项目都是做大安全，做小有风险，这样的法则同样适用于环球港。要想做大规模商业，势必意味着重金投入。但在寸土寸金的上海浦西，要想打分割商铺出售的盈利模式，必然会被规划管理部门枪毙。因此，自持商业是唯一出路。面对自持物业沉淀的大量资金，办法只有一个，那就是在商业基础上加大可销售综合商办类物业销售面积。

       第三，做商业，如果不能超越传统模式，担心同质化竞争，那就做主题体验。

       按照上述三个战略思路，我们看看环球港给市场交出怎样的答案。 

       先看项目定位

       面对外有追兵，内无照应的竞争局势，只有出奇招，集中优势兵力攻击市场软肋。在中规中矩的上海浦西，虽然商业繁华，人口稠密，但浦西的问题就在于缺少旅游元素。大量上海居民周末无地方可去休憩游玩，浦西的公园常常爆满。因此，环球港抓住了这个上海商业消费的特色，从商业定位开始就是造梦。

        如今看来，这个造梦的逻辑应该是这样：上海是个国际开放型口岸城市，是中国大陆重要海上贸易基地和最重要的出海口。因此将这个造梦的原点定位于大航海文明。

        如果要将这个梦的故事内涵进一步丰满，那就讲讲海上文明的起源——希腊神话。这是一个最有故事可讲的体验式创作素材。

     不管是泰坦尼克还是诺亚方舟，将这些巨船的深厚的舱位作为商业，将高挺的桅杆作为摩天大楼的雏形，形成了一个持有和销售复合的商业综合体结构，并将其演化成故事形象元素进行包装，这个体验性的故事骨架就基本搭建而成。我们看下图。

http://s12/mw690/001Djsnsgy6IGwGcYKT0b&690

      再看建筑和室内设计创意

      整体定位和规划的思路有了，在策划师和规划师完成了方案构思后，接下来就该交由建筑师、室内设计师和景观设计师讲故事了。要打造划时代的项目，只有高端、大气、上档次还是不够的，在精神层面上一定要有特色和艺术境界。

      怎么拔高项目的艺术特色？商业建筑只有在保证基本功能的同时，在公共空间上做文章。因此，建筑外立面、内廊、中庭、屋顶等成为艺术创作的基地。在外立面的设计上，采用了欧式罗马建筑的高大的柱廊和大型的LED屏以及整块的广告位，将时尚与经典结合。
http://s3/mw690/001Djsnsgy6IGwl5jzQa2&690

http://s12/mw690/001Djsnsgy6IGwliVVp0b&690

    室内设计方面，中庭屋顶一定是个不可缺少的重要因素。环球港的室内屋顶的处理采用了欧洲教堂的穹顶处理模式，将灯光、壁画与建筑构造链接，形成宇宙、苍穹与人的对话。当然这种手法在国内建筑上也有先例。国内著名的宗教建筑灵山梵宫的艺术表现与之相比，有过之而无不及。当然，在商业建筑里，环球港应该还是第一个。
http://s3/mw690/001Djsnsgy6IGwly6rw82&690

http://s4/mw690/001Djsnsgy6IGwlNzx1d3&690
     看完这个，我们再看看灵山梵宫。这个前几年曾经轰动一时的宗教建筑，成为无锡乃至江苏的旅游文化地标。梵宫的成功，也是在于将艺术与文化结合的典范。

http://s15/mw690/001Djsnsgy6IGwlWxL8ee&690

      其次，在中庭的墙壁上，处理的手法类似泰塔尼克的室内空间。极尽奢华和层次感。奢华的处理手法是反复。在这点上，我们先看看金茂大厦的内部空间。
http://s11/mw690/001Djsnsgy6IGwmedOWfa&690

http://s15/mw690/001Djsnsgy6IGwmsCzY4e&690

      对于一个大型的购物中心，分区设计是基本规则。当然环球港也采用了这种设计方式。在环球港的室内，进行了分颜色、分艺术主题，进行了分区的布置。这样的主色调的艺术设计，跟成特色的景观修剪整齐的植栽一起，变成了宫廷特色。这种室内设计风格，跟拉斯维加斯和澳门的赌场类似，奢华而又富丽堂皇。
http://s2/mw690/001Djsnsgy6IGwmUvLj11&690

http://s3/mw690/001Djsnsgy6IGwnqc7w22&690

http://s12/mw690/001Djsnsgy6IGwnIhqH4b&690

    所以说，好的商业项目设计师，在懂得建筑美学、结构工程、室内装饰和环境艺术等基本学科的同时，一定要懂得造梦，做体验。未来城市商业的趋势是社会公共交流空间，高超的设计师一定要象电影导演一样的想象力和场景设计能力，讲社会大众的精神需求在这类城市公共建筑上体验出来。

    屋顶的设计打造成欧式风情港湾码头 

    熟悉商业业态规划的同仁都知道，高层商业业态的顶层的业态设计最为困难，因为人流最难到达，只有做足体验性，才是解决之道。记得在这方面做得较为成功的就是香港的APM中心。环球港的顶层，同样面临着考验。他们的破题思路还是继续讲故事讲下去，直接将顶层做成了异国情调的海港码头。通过天幕、特色风情街的打造，营造别致的体验。当然，利用高层平台，进行通透式设计，打造凌空体验空间，这种在超高层写字楼和酒店常用的体验式手法，也成为不可或缺的因素。
http://s15/mw690/001Djsnsgy6IGwoh6h0ae&690

http://s6/mw690/001Djsnsgy6IGwozXdb05&690

http://s5/mw690/001Djsnsgy6IGwoXiwA54&690

    业态组合上的文化特色   

       环球港的文化造梦，除了体现在建筑和室内空间之外，在业态组合上也做出进行了创新。月星在购物中心内除却规划了常规的电影院等标准配置的文化吸引物外，还设置了美术馆、连环画艺术长廊、艺术拍卖、海派旗袍艺术馆、古琴艺术中心、敦煌民乐展示中心等一系列文化业态。虽然这些业态不是环球港的主力业态，但的确也是业态创新的一个方面。但后期运营的效果尚待检验。

       从长期来看，观察一个刚开业的购物中心，很难确定其未来运营是否成功。但月星环球港的开业，已经赚足了市场的眼光。应该说第一阶段工作已经获得市场认可。

       从环球港的体验可以看出，好的项目不是零和博弈，而是正和博弈，即能创造客流，刺激消费。至少现在不少朋友说，上海浦西多了一个一站式吃喝玩乐游购娱的地方。将一个商业地产项目，打造成一个城市的景点和名片，是每一个开发商的梦想。在这方面，我们真值得学学月星这位老大哥的创新精神和先锋实验。

       应该说，上海商业未来的模板就是香港。环球港自建了新商业生态的极轴。所谓购物天堂，就是把文化旅游概念融入现代商业。所谓创新，就是在巨人的肩膀上迈开一小步。很多事情在没做之前，没人相信能成功。当梦想家们把他落地后，它就定义了什么叫社会进步。世界因梦想而改变。