房地产观察家:realestatereview

近两年上海商业的发展的确日新月异。古北高岛屋、虹桥尚嘉中心、环贸IAPM、静安嘉里中心，以及翻新重装的K11和淮海百盛、“王者归来”的连卡佛、单店面积全球最大的优衣库淮海路旗舰店，在不到一年的时间里，上海有至少十家大型购物商场新开业，这大概是上海开埠以来新商场开张最多的一年了，风头远远盖过1999至2001这一波大潮。

作为港资大佬新鸿基完成国金中心后的最新作品，座落于上海淮海路茂名路这样铂金地段的环贸IAPM，最近又一次吸引了市场的目光。环贸IAPM，以前卫的设计、特色的品牌定位和注重夜行消费的理念，为日益变化的淮海路商圈又注入了一股新的活力。

近日，敝人实地探访了该项目，为各位分享一些产品信息，剖析一下这个项目。

首先我们看一下整个商场名字 “IAPM” ，这个来自香港的商业名称。有人解释说iapm呈现国际化“International”及日“AM”与夜“PM”不受时限的全新购物体验。 “ AM ”及 “PM”，分别象征白昼及晚上，两个截然不同的概念合二为一，成为崭新的零售模式—“夜行消费”。这样的命名，直接体现了这个项目商业定位的与众不同。

再看看设计。

环贸IAPM这个英国老牌设计公司BENOY的最新作品，从室内到建筑外立面一气呵成，形成了独特的风貌。

http://s12/mw690/001Djsnsgy6IDIQ4nA77b&690

    在现在国际流行的眼里，绿色、环保是最广为接受的理念。只从敝人匆匆一过的印象来看，这样的绿色理念在项目上体现在两个方面：第一，施工围墙并没用惯用的广告围挡的设计手法，而是采用高大的绿篱走位遮挡；第二，在与人行道衔接的台阶上，种植了修剪整齐的小型绿色灌木，与白色石材台阶相应，构成了具备设计感的生态概念。这种以简单、实用的方式践行绿色环保理念，是项目留给敝人最深的印象。

http://s15/mw690/001Djsnsgy6IDNNGWvAee&690

http://s2/mw690/001Djsnsgy6IDNO5aJbb1&690

http://s12/mw690/001Djsnsgy6IDNPBLdxab&690

作为商场最重要的门脸，在IAPM商场主入口的设计上，则极尽绚烂之能事，将外部客流吸引进商场内部。高大、竖状玻璃幕墙，数字化的品牌标识，借鉴奢侈品大牌店的外观设计手法，这些都让IAPM给客户留下了难忘的印象。

http://s6/mw690/001Djsnsgy6IDIW54JDd5&690

http://s11/mw690/001Djsnsgy6IDNXFsz8fa&690

流线型、圆弧状、色调简单而纯净，与当代电子工业和汽车工业的设计要素保持一致，这样的商场设计手法几乎成为这类高大上的购物中心共同认同的风格，成为一个稳定的商业设计流派。我们可以看到，不仅新鸿基喜用这种风格，香港商业地产贵族恒隆也会青睐，所有的恒隆广场的室内几乎都是弧形造型。除却香港商业贵族，内地的土豪们如SOHO、万达也大量采用这种风格设计。

http://s9/mw690/001Djsnsgy6IDO0xPcY68&690

http://s12/mw690/001Djsnsgy6IDO0V3Zh9b&690

作为特色的是IAPM的中庭。要想在上海激烈的商业竞争中占有一席之地，在消费者头脑中留下独特的印记最为关键。对于环贸IAPM来说，其商场中庭的波浪型吊顶应该是其最出彩的一笔。

http://s14/mw690/001Djsnsgy6IDO3AnP74d&690

这种鸟蛋状的中庭波浪造型，对所有出入商场消费者都会是个惊喜。这种时尚、环保、未来感、洋气的造型，从大牌设计事务所BENOY。

然而，相比整体形象的标新立异，BENOY在具体施工上又充分为业主做了考虑，在造型成本上进行了严格的控制。这种考虑当敝人走进大堂顶部近观起构造时，才猛然知晓。
http://s11/mw690/001Djsnsgy6IDO64nsmfa&690

各位看官请看，整个环贸中庭顶部构造的细部，实际上是由一排排的高低错落、弧度不等的铝塑板构造而成，内部放置了白炽灯作为内光源，通过灯光与排列不一的铝塑板的光线效应，使得客户从整体上看构成了独特的设计效果。相信针对这项顶部装饰物的设计，BENOY一定是反复推敲，做过模型试验，才保证了在客流最为汇聚的底层中庭看过去，有着强烈的视觉形象，从而给客户留下了过目难忘的印象。

所以说好的设计，不是一定要用最贵重的材料，而是通过对普通材料的不同搭配，获得最好的视觉体验。经济型和审美成为商业设计最重要的两个基本原则。

在业态设计方面，IAPM高度重视对人气餐饮店铺的配置。在地下一二层和每层的不同位置，都配置了相应的餐饮店。不同于多数内地购物中心，IAPM从香港和上海本地精选了最受大众喜爱的精致餐饮品牌，如稻香、米子、千两、金牌外婆家、老吉士上海菜等，为商场带来了很好的人气。特色的餐饮品牌，成为IPAM打造夜行消费的一个重要标杆。

http://s2/mw690/001Djsnsgy6IDO9yPFnd1&690

http://s5/mw690/001Djsnsgy6IDO9Yn2c14&690

    对于外界十分关心的商铺租金问题，根据报道，目前的租金对于一层的租客来说，平均是每月1800元/平方米。按照内地通常的算法，即为60元/平方米/天。 

据估算，以目前的租金标准，整个iapm商场的年租金收入大约是6个亿。虽然开发商新鸿基在整个项目的投入超过百亿，但仅仅是商场的租金收入，就够诱人的了，可以算回报颇为丰厚。