记得前不久有很多朋友问及我对万科4月销售数据的判断，我笑言等万科的公开数据披露吧。

昨晚万科的4月销售数据出台，公告显示：4月份销售面积48.2万平方米，销售金额43.2亿元，分别同比增长39.3％和73.5％。另新增了惠州、武汉、青岛三个项目，合计建筑面积为78.1万平方米，地价11.63亿元。其中，惠州项目为低容积率的海景别墅项目，公司拥有项目67％的权益。

许多纸上谈兵的分析师纷纷认为，万科的月销售数据环比下滑，而且是在传统销售旺季出现这样的情况，万科今年的销售增幅堪忧，而其他房地产公司或许将面临更大的财务压力。

其实这份报表在我看来，比预期的要强很多。

房价的拐点争议从去年4季度开始讨论，万科以部分城市的实际降价行动探询刚性需求者的价格承受底限，在这个过程中，万科高层深感对内部预期利润率下滑的担忧，而市场实际的承接力在清淡的房产交易形势中表现非常不错。

在这一过程中，万科可谓是赚足了整个供需双方的眼球，很多楼盘的客户在侃价时总搬出万科都降了多少多少的折扣的台词，品牌效应在短期内得到了急剧性的放大。

虽然从项目毛利率来说，公司有所损失，但与公司产品的眼球效应对品牌的促进相比或许应该说是利大于弊。

价格压力测试到3月末已经偃旗息鼓，3月良好的销售数据让万科人对市场的承接底线胸有成竹，于是在整个4月的推盘过程中，各地已经少有耳闻万科降价卖折扣房的新闻了。

在价格战短期阈值下方突然爆发出来的购买力，短期内透支了4月的需求，在4月房价相对回稳的时候，万科仍然能保持目前的销售同比增长率已经是难能可贵。

预期本月的整个房市的销售仍然将非常惨淡，而品牌的力量在销售中将起到举足轻重的作用，今年上半年的整个行业销售总额或许将呈现萎缩，而龙头公司的市场占有率大幅上扬，一部分财务负担极重的公司如果能捱过6月，或许将迎来又一个小阳春。

人性都是贪婪的，房价跌了还希望再跌，价格触底回升后必然迎来浓重的观望气氛，观望气氛或将在6月中旬前后结束。

人性都是贪婪的，销售数据同比增长39.3％和73.5％还不够，最好是能每个月都有100％以上的增幅，这或许就是万科今日股价表现的人性体现。

仍然维持万科2008年税后净利78亿元的判断。

By 逍遥狂客 2008-5-6