近期，中金公司连推两份重量级报告，分别为2008年3月21日的《万科——07年业绩符合预期，维持盈利预测和推荐评级》及2008年3月24日的《成交量正在回升，但房价依旧偏高——近期房地产市场调研总结》。

因我平素花精力较多的就是房地产业和银行业，故这两个行业的重头研究报告我都会通览。

这两份可以说是房地产行业中唯一呕心沥血的报告，因为报告中沿用了我在2002年初至2006年10月一直使用的数据集合法推算公司市场估值，曾经做过万科、中大地产、珠江控股等公司的地产数据统计。

此后，因为万科的规模愈发庞大，而战略也调整向快速开发快速销售的高周转经营模式，所以这个方法并不再适合万科这样的类工业化企业的估值推算。

由于我使用了这样的笨办法已经较长时间了，所以明了每一个具体数据的得之不易。

简单来说，数据集合估值法就是统计房地产公司旗下每一个项目的土地成本、楼盘建筑面积、单位销售面积、项目竣工时间、项目投资自住比、项目人气及美誉度、结算期销售率预估、周边环境决定的增值可能、周边项目的销售数据等等各方面的数据，并根据数据的归纳、集合、整理得到一个房地产公司的净资产值。

从公司的脉络构成而言，整个公司的股权结构越简单、规模越小，就越容易得到更接近合理的市场价值。

过去投行研究员通常草率地给一个主观性极强的人为增长系数来推断企业的主营增长，我一向鄙夷研究员这样的求学态度。

中金公司白宏炜等研究员在投行圈内第一个以求真求实的研究态度使用这样蠢笨而有效的办法值得尊敬，其后是否有研究员学习、效仿，以及白宏炜本人是否有毅力继续做这样辛苦的调研工作，我无法预知。

但这样的方法能否继续应用在以高周转率为企业战略方向的房地产公司进行估值，我觉得倒是值得商榷。

从企业经营的本质上来说，万科已经不再是一个纯粹的房地产开发者，而更多拥有了工业类企业的特征，对土地以原料方式迅速开发，高效生产力生产后，以最有效的手段快速销售回笼资金，而不再单纯追逐业内角逐过多的土地增值利润。

因此，假如我之前一直倾向于使用数据集合的方式获得万科的相对市场价值，那么，我现在更倾向于对行业前景、公司产品品质、销售能力等与工业类企业相似的考量进行评估，或者说可以简单放弃绝对价值法而正式开始使用相对估值法，如PE和PEG等。

当然，其他类型的房地产企业，我依然重视数据集合法的绝对价值估算。

By 逍遥狂客 2008-3-25