路透中文网专栏作家 张小彩/文

    七年前，央行以“121文件”企图与房地产泡沫对决， 遭到强烈抵制，结果无疾而终。三个月後，文件的主要起草人之一、当时的央行货币政策司司长戴根有调往上海，易任征信管理局局长。

    这一次，与房地产泡沫对决的是国务院。尽管一些措施与当年颇为相像，但效果却截然不同。房地产新政“新国四条”和“新国十条”出台後，北京等重点城市房价迅速出现降温迹象。同时， 房地产股和银行股周一双双下跌。有人因此担心这些调控措施会影响银行房地产信贷质量，但笔者认为，这次的楼市新规的目标是软着陆，并不会带来楼市价格的大幅跳水及连锁的银行坏账。

    从理论上讲，人们所担心的银行坏账只有在开发商资金链断裂，房地产价格跳水幅度超过50%，按揭贷款持有人断供，银行处理抵押房产无法收回成本时才会发生。

    此番房地产新政重点都集中在遏制投机性或者投资性住房需求方面，例如提高二套房贷款首付比例和利率、停止三套房贷款以及开征物业税，都会在一定程度上遏制投机性购房的现实需求，而增加保障性住房的供给则会遏制投机性购房者对二级市场价格的未来预期。

    但是，无论是“新国四条”还是“新国十条”，都没有涉及房地产项目自有资本金比例的调整。而事实上，提高资本金比例对房地产业的影响更大。2009年5月，为了应对金融危机，国务院出台了《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》，全线放宽了房地产项目资本金要求，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例超预期下调15个百分点，达到20% ，其他房地产开发项目的最低资本金比例为也降为30%， 房地产业成为2009年最大的赢家。当时有关业内人士分析，这一措施为房地产行业下半年的投资释放了至少3,000亿的资金，以期让他们有足够的资金开发此前搁置的空地，增加市场供给，最终平抑房价。

    但是，房地产业没有按照高层的初衷掀起投资热， 而是推动一波“拿地潮” ， 一个重要的表现就是 2009年下半年地王频现。其结果是房地产企业现金流不足。因此， 这个时候，房地产业对房地产项目自有资本金率的提高可能要敏感得多。

    投鼠必须忌器，政府不能不顾及的一个现实是，房地产行业已经紧紧地和银行信贷资金安全及经济增长绑在了一起。近年来，房地产贷款在各家银行的贷款比例中都在上升， 2009年全行业新增贷款中的20%以上是房地产贷款， 50%是地方政府融资平台贷款，如果房价大幅跳水，银行将遭受双重压力。因为除了按揭贷款可能出现坏账外，相当一部分政府融资平台贷款的还款来源是地方政府的卖地收入，如果房价大幅跳水，将拉低地价从而影响银行的贷款质量。

    另外，虽然近年来房地产业“支柱产业”的形象在逐渐淡化，但这一行业还是和汽车行业一起被视为2010年经济增长的主力军，因此短期内当局并不会大规模减少房地产业投资，也不会愿意看到房地产商资金链断裂。这些因素都说明，房价的大幅跳水几无可能。

     尽管如此，我们仍然有理由相信，这一次政府在房价问题上绝不会手软。长期以来，房价的过度扭曲已经让房地产业成为了一块金融洼地，吸纳并占用了大量的社会资金， 强有力地阻碍了实体经济恢复增长，加大了通货膨胀预期，同时也会对未来宏观经济政策的调控产生对冲作用。比如加息， 在房价极度扭曲，房地产行业利润率过高的情况下，其对利率的敏感性微乎其微，而可能受到加息重创的却是利润率不高的实体经济部门；再比如汇率， 房地产也为热钱进入提供了盈利场，加大了汇改的难度。

    更为严重的是，如果这次房地产价格不调整到位，很可能被一些房市炒家视为房市建仓的一次新机遇，从而引起下一轮房价报复性上涨。这种可能性是存在的，虽然这次的房地产新政把没有资金实力全款炒房的中产阶级排斥在楼市炒家之外，但是，去年天量贷款之後， 资金基本面的极度宽松，通货膨胀预期日益强烈。 尽管监管部门重重布局， 前堵後追，比如银监会的“三个办法一个指引”，严格管理和监督银行流动资金贷款用途，但过去的经验可以证明，只要流动性充裕，信贷资金还是会通过种种渠道曲折流入房市。

    因此，现在看来，针对房地产泡沫的一场对决似乎已经难以避免。为此，货币政策委员会成员李稻葵周二呼吁投资人“不要跟要跟政府对赌，不要跟当前的政治意愿和百姓呼声对赌”。他说，如果对赌， “最终肯定是以房价下降和短期投机者的损失为结局”。

     此话似曾相识。据《21世纪经济报导》的报导，2003年10月，针对“121文件”在一些商业银行执行不力，戴根有也发表过类似的言论，他说“你不要担心，那些人吃亏在後面，他如果不讲条件地乱放房地产贷款，他苦头在後面” 。现实是， 房价越蹿越高，银行、房地产商都盆满钵满。

    国务院毕竟不是央行。也许这一次是要“动点真格”的了。（完）