农村房屋买卖越来越多了，闲鱼平台上出现了很多出售农村房屋的信息。很多人疑问不是说农村宅基地不能买卖吗？怎么现在这么多公开出售农村房屋的？农村产权制度改革已经实施很久了，农村的房屋可以买卖。其实以前农村的宅基地其实也可以买卖只不过是不是本村村民无法办理过户手续。当然，一些地方把农民宅基地视为本村村民的专属福利，宅基地买卖受到一定限制。

农村房屋买卖是活跃农村市场，增加农民收入的一个渠道，当然也面临一定风险，一旦农民出卖了自己宅基地再次申请宅基地面临困难。当然，很多农民到县城或者城镇买房居住生活，出售村里宅基地给其他人盘活土地资源，增加收入也是有益的。农村房屋买卖的前提是必须是合法建房，或者说是经过审批获取土地使用权。一些地方农民在自己承包经营土地上，私自建房出售，属于违法建筑，面临被拆除的风险。

新疆土地资源较为丰富，多耕地，很多农民承包土地较多。一些人在自己承包土地上建造房屋，但是，这种未经批准建造的房屋是违法的，很容易被执法机构强制拆除。新疆昌吉男子刘某某花费390万元从乌鲁木齐市米东区罗某某手中购买一套四层别墅，该别墅建造在罗某某承包经营的土地上，没有经过审批。当地执法机构检测到了这栋违法建筑，对刘某某进行行政处罚。刘某某起诉要求，罗某某返还390万元购房款并赔偿损失160万元，法院最终判决罗某某返还340万元，赔偿80万元。

2014年6月5日，乌鲁木齐市70后男子罗某某其与米东区某村范某某签订的《土地转让合同》，支付范某某荒山绿化用地30％建设用地转让款项854,400元，2017年8月30日，乌鲁木齐市米东区某村村长王某某在《转包协议》上书写“同意转包，并按相关规定向村委会交款，王某某”，并加盖村委会公章，已经办理了确权登记。罗某某在土地上建造了一栋4层别墅，占地641平方米，建造面积2564平米。

2016年2月，罗某某陈述将房屋转给刘某某。2016年7月1日，刘某某（乙方）与罗某某（甲方）签订《土地及地上房产一并转让合同》一份，合同约定：1．甲方将其承包经营的位于卡子湾村二队634平米（国土局实测面积为641平米），黄山绿化地及地上房屋（含负一层和地上三层）2564平米，一并转让给乙方，转让费为3,900,000元； 4．在此协议签订后，甲方负责与村委会协商办理土地确权更名登记手续，如自签订合同之日起15日之内不办理上述手续，甲方应向乙方退还预付款400,000元。

2016年5月20日，乌鲁木齐市国土资源局分别作出行政处罚决定，对刘某某违法建房罚款9,615元。2020年6月28日，乌鲁木齐市米东区执法机构作出《行政处罚决定书》，责令刘某某违法建设的建筑物和其他设施自行拆除。逾期不拆除，执法机构将于2020年7月13日予以强制拆除。

眼看数百万元买的房子要被拆除，刘某某感到大事不妙，刘某某向一审法院起诉，要求确认刘某某与罗某某签订的《房屋转让协议》无效，返还购房款3,900,000元并赔偿损失1,600,000元等。

刘某某与罗某某签订的《房屋转让协议》是否有效？法院认为，乌鲁木齐市土地执法机构《行政处罚决定书》表明房屋所属土地性质为其他林地，在该林地上修建楼房的行为违反了《土地管理法》第2条的规定。因此，刘某某与罗某某签订、并由金龙确认的《房屋转让协议》应属无效。因该转让协议而取得的财产应当予以返还。

刘某某向罗某某支付购房款共计3,400,000元。罗某某明知涉案房屋系违法建筑而对外转让，刘某某明知涉案房屋系违法建筑而购买，双方对涉案协议被认定无效均具有过错，应当按照各自过错比例承担责任。结合双方的过错程度，法院酌定刘某某承担50％的过错责任比例，罗某某共同承担50％的过错责任比例。

房屋转让协议第七条、第八条的约定，本协议经人民法院确认无效后或者协议签订后，国家行政机关责令拆除甲方向乙方的转让房屋，甲方均应当全额退还乙方已付购房款并赔偿乙方房屋装修款及增加部分款项1,600,000元的损失。法院判决：刘某某与罗某某签订的《房屋转让协议》无效；罗某某返还购房款3,400,000元，向刘某某赔偿损失800,000元（1,600,000元×50％）。

罗某某不服一审判决，上诉要求驳回刘某某诉讼请求。罗某某与案外人范某某签订《土地转让合同》，罗某某依据合同取得了涉案房屋上的集体土地经营权和使用权；之后，罗某某将集体土地经营权及地上房屋一并转让给刘某某，双方签订了《土地及地上房产一并转让合同》《房屋转让协议》，我方与刘某某先后通过土地经营权流转方式成为土地经营权人。土地流转程序合法，符合法律规定。法院以农村房屋买卖合同定性错误。房屋建筑违法并不意味着转让合同必然无效。

刘某某辩称，双方转让的是641平米的土地及所涉2564平方米的建筑物，双方实际上是一个农村房屋买卖合同，并非罗某某所称的承包土地经营权流转的问题。根据土地承包经营权流转管理办法的相关规定，转让合同确实违反了国家的强制性规定，属于无效合同。

二审法院认为，涉案房屋所占土地是其他林地，房屋建设时未办理任何规划建设手续，且已被行政主管部门认定为违法建筑。房屋转让协议将违法建筑作为交易标的物，违反了法律的强制性效力性规定，属无效协议。刘某某的起诉事实是房屋转让协议及房产及地上房屋一并转让协议，双方之间转让行为并未涉及任何农村土地流转及农业生产问题，而且双方在明知房屋已被行政主管部门认定为违法建筑的情况进行的交易，一审法院确定为农村房屋买卖合同纠纷并无不妥。2023年7月28日，乌鲁木齐市中级法院终审判决，罗某某的上诉请求不能成立， 驳回上诉。

这件事情的起因是村民范某某承包了村里的数十亩荒地，种植了树木，这块地因此本定性为林地。此后罗某某和范某某签订转包协议，经过村委会同意获得了这片林地的承包经营权，罗某某私自在土地上建造了一栋4层别墅，占地641平方米。乌鲁木齐市国土资源局卫星遥感检测到了这栋违法建筑物。

此时，罗某某与刘某某签订土地和房屋转让协议。也就是说，双方对违法建筑物一事是明知的，因此在转让协议第7，8条约定，一旦法院确认转让协议无效，或者执法机构强制拆除违章建筑物，罗某某要赔偿刘某某装修损失160万元。2016年5月20日，土地执法机构第一次给刘某某下达了处罚9615元的决定，刘某某缴纳了罚款。当时，他们以为此事就算结束了。2020年6月28日，执法机构针对违法建筑物作出了限期拆除的处罚决定。这个时候，刘某某才起诉要求确定双方的房屋转让协议无效，返还购房款和赔偿装修损失。

第一次执法机构罚款时，刘某某刚刚与罗某某签订转让协议或者说购房款还没有支付完毕，如果此时双方解除协议，就不会有后边160万元的装修款损失，所以，虽然双方约定刘某某装修损失在合同无效时由罗某某承担，但是，法院认定双方对装修损失都有过错，刘某某承担一半损失。

罗某某的错误在于始终认为农村土地承包经营权可以流转，取得承包经营权就可以自主决定建房。这种观点是错误的，农村的承包经营权是针对耕地农业生产，或者说林地种植，不能在承包经营的土地上建设永久性建筑或者建房，这样会破坏土地用途。如果农民可以随意在承包土地盖房销售，那就没有人种植粮食或者经济作物了。2564平方米的建筑物的建筑成本不少，加上装修款，罗某某的损失惨重。这件事教训深刻，农民千万不要在农业承包土地上建造房屋。