买房过程中时常出现买房人付了房款产权证迟迟没有办理下来，但是，此时银行或者资产公司却起诉房产商要求执行抵押担保的房产。这个时候能否排除银行或资产公司对所购房屋的执行？这个还真不一定能够排除对已购房产的执行。最高法关于排除执行被执行人房产是有法律条件的，不是所有的已购房屋都能排除法强制执行。

根据《执行异议复议规定》的规定，买房人排除对已购房屋强制执行有4个条件。1、在法院查封之前，登记在房产商名下的房屋已经签订书面买卖合同；2、在法院查封之前，开发商已经向买房人交付房屋，买房人占有并使用；3、买房人已经支付全部房款，或者买房人支付部分房款，剩余房款按照法院要求交付执行；4、不是因为买房人原因造成没有办理产权过户登记。

最高法为此进一步做了相关的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下，但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，人民法院依法予以支持。

这类商品房消费者实际上是指买房人购买商品房住宅，如果买房人购买的房屋不是居住使用，而是商业出租或者商业经营用途，按照《消费者权益保护法》购买商品和服务不是用于日常生活的，不属于消费行为。因此，购买用于商业用途的房屋没有办理产权证，在遇到法院执行开发商名下房产时，购房人不能申请排除对已购房屋的强制执行。

开发商在房地产开发销售过程中一些不诚信操作，造成买房人不能快速办理产权证，甚至造成巨大损失。一些开发商一方面向买房人预售商品房获取开发资金，另一方面将在建楼盘项目抵押给银行获取贷款。如果此后开发商不能按照约定归还银行贷款，将造成买房人所购的房屋处于银行抵押状态，无法办理产权证。

银行有时候将贷款作为不良资产转给资产管理公司，资产管理公司就会起诉开发商要求还款，当然有的银行自己起诉开发商要求还款。开发商没有足够现金偿还银行贷款，在执行阶段法院就会强制执行拍卖开发商抵押的楼盘商品房，这个时候就面临买房人住房权益的冲突，买房人能否排除对已购商品房的执行就要看具体的证据了。

新疆伊犁奎屯市的男子刘某某，购买了70平方米的商铺，已经出租经营多年，但是没有办理产权证。开发商没有偿还银行的贷款，当初被抵押的楼盘商品房被法院查封强制执行面临拍卖。刘某某申请法院排除执行其70平方米的商品，一审法院支持了其诉求，但是，二审法院却驳回其诉求。这究竟怎么回事呢？

2016年11月25日，新疆伊犁奎屯市男子刘某某与某房产公司签订《某房产金鼎广场商品房定购书》，购买了案涉奎屯市XX号房屋，房屋总价16，104，304.63元，其于当日支付购房款900000元。该定购书签订后，某房产公司即将该房屋交付刘某某。2018年3月22日，刘某某与某房产公司签订《商品房现房买卖合同》，其父刘某1又以刘某某名义向某房产公司支付购房款350000元。

刘某某共支付购房款1，250，000元，余款365，520元其与某房产公司约定于2019年3月22日、2020年3月22日、2021年3月22日前付清。由于某房产公司无人，致使其无法支付。在此情况下，2021年12月20日，刘某某将365520元房款交纳至法院账户。

2016年1月13日，刘某某与崔某某签订的《房屋租赁合同》，2017年12月27日与曹某某签订的《房屋租赁合同》， 2020年4月1日与曹某某签订的《房屋租赁合同》，2020年12月12日与朱某某签订的《房屋租赁合同》。刘某某购买的涉案房产是先租后售的房屋，购买房屋后，一直占有使用该房屋。

2019年8月15日，乌苏农商行向法院申请强制执行，要求某房产公司偿还借款及利息1600余万元。2020年4月3日，法院依法冻结了涉案房产手续。2020年4月17日，法院依法对案涉房产进行拍卖。乌苏农商行将1600余万元债权全部转让给华融分公司。2021年7月9日，法院作出裁定变更华融分公司为该案申请执行人。

2020年4月25日，刘某某以案涉房产为其所有为由，向法院提起诉讼，要求停止对案涉房产的执行，并解除对该房产的执行措施。

涉案房产所有权证书登记的所有权人为某房产公司，登记时间为2015年9月1日。该不动产在新疆乌苏农村商业银行股份有限公司进行抵押，抵押期限：2017年10月16日至2018年10月15日，抵押金额480200元。

法院认为，案涉房屋至今未办理至刘某某名下，是因为涉案房屋已被某房产公司抵押，且法院于2020年4月3日依法冻结了涉案房屋手续，案涉房屋至今未办理过户登记非刘某某原因所致。基于以上事实，法院确认刘某某对案涉房屋享有的民事权益符合前述《执行异议复议规定》第28条的规定，对刘某某主张解除对诉争房产的查封，并终止对该房产强制执行的诉讼请求，予以支持。法院判决：不得执行奎屯市XX号房屋，并解除对该房屋的查封。

华融分公司坚持认为，其公司对案涉奎屯市XX号房产（以下简称案涉房产）享有抵押权，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）的规定，涉案房产是商铺，刘某某并非商品房消费者购房人，其对该房产享有一般买受人物权期待权，该权利并不优于资产公司享有的抵押权，即刘某某对案涉房产享有的民事权益不能阻却强制执行。

二审法院认为，刘某某购买的是商业服务用房（商铺），不符合《执行异议复议规定》第29条规定商品房购买者的情形，故刘某某对案涉房产享有的权利并不能排除基于抵押权的强制执行。因此，一审法院认定刘某某对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益，并判令不得执行案涉房产错误，二审予以纠正。

华融分公司对案涉房产享有抵押权，其公司行使优先受偿权的范围应以债权数额为限，超过债权数额部分，华融分公司不享有优先受偿权，仅享有普通金钱债权，该普通金钱债权并不优于刘某某对案涉房产享有的一般买受人物权期待权。

2022年8月9日，新疆高级人民法院伊犁分院终审判决，华融分公司的上诉请求成立，撤销一审判决，驳回刘某某的一审诉讼请求。

这是个悲剧，刘某某花费161万购买的70平方米商铺，由于房屋被抵押，房产商无法偿还银行贷款，造成无法办理产权证。刘某某满怀期待地希望通过执行异议之诉阻止资产管理公司对房屋的执行，甚至将剩余购房款交到了法院账户。最终因为商业用房不是住宅用房，法律上不享有排除抵押物优先受偿的权利。购买使用5年的房屋面临被拍卖的命运。

有人说，这种情况下刘某某支付的161万元怎么办？161万元就变成一个债权了，只能通过起诉房产商要求返还购房款。由于房产商交付房屋，刘某某出租获取租金已经收益，所以很难要求利息损失。开发商已经躲起来找不到人了，刘某某能否追回161万元购房款是个问题。不过法院终审判决也明确，当初70平方米商铺抵押贷款额度是48万元，资产公司拍卖房产只能要48万元本金和利息，拍卖超出的款项资产管理公司并不能抵账。如果刘某某及时起诉可以要求轮候查封该房产。

买房过程中一定要提高警惕，买房人支付了购房款，办理了按揭贷款，只要产权证迟迟办不下来，就面临房产商拖欠银行贷款，已购房屋被抵押面临执行拍卖的风险。当然，作为住宅用房一般情况下是可以排除强制执行的，但是如果说是投资炒房或者商业用房，不一定能够排除房产商抵押房屋被强制执行的风险。