需求会发生什么变化，未来起关键作用的需求将会是哪些情形，试图归纳如下：

    1、永远存在的刚需

    还没有哪个国家由全民买房一下子小康到全民不买房，因此房地产需求是必然存在的，我们把需求中持续性比较强的称之为刚需，在中国比较狭义的刚需就是无房户转为有产阶层的这个群体。

    刚需即使按照国外的七成租房，也还有剩余的三成属置业者，再折扣一下至少也得有两成左右的必然刚需，按照中国目前的18-49岁适龄人群计算，5亿中的百分之二十也得有一亿人陆续进入刚需队伍。

    当然未来可能那些多套持有者，通过继承或赠送等自然成为有产者，但是谁也保不准刚需群体的自然增长，仅仅靠刚需群体年均千分之一的增长，也能够支持市场约百分之十的成交量。

    不要忘记中国未来达到纯粹小康化的时候，也就是未来五六年间进城的农村人口在城市定居的需求，以前是千分之一，现在按照目前大力推进以人口为中心的城镇化，势必达到千分之二的速度，这也是刚需的一支重要补充力量。

    2、一定存在的改善性需求

    从中国早期的房龄看，30-60年才是中国房子的最适合年龄，与此同时中国的地震带分布特点决定了以旧换新的客观存在，震区或地震带区域的房子早期抗震裂度是七级，后来普遍要提升到八级，这是硬件改善带来的，客观存在的改善性需求。

    再一个就是异地改善性需求，这是中国的特质，户籍所在地或者老家有一套房子，在比较适合宜居或者事业所在地有一套房子，甚至再在某些特色资源城市购置一套投资小套，这些在中国都属于相对刚需的范畴，计入改善性需求，存在非常大的客观性。

    还有一股力量支撑未来改善性需求的客观存在，那就是分居，以前喜欢集居，大家庭，现在看来，伴随文化差异以及老龄化的趋势，许多家庭在居住要求上发生了本质的改变，基本上持分居的态度居多，这样势必带来对大套、中小套型搭配消费，从这个角度看改善性需求量还不少。

    3、创造出来或者引导的投资需求

    我们不妨探讨一下政策面的情况，以前是通过政策来核定供应的范围与产品框架，要求大量生产90以内套型，通过这个政策实际生产了更大量的优质高端住宅，一般会认为前者为刚需，后者为投资需求，这说明此前市场好的时候，投资需求基本以舒适为标准，靠地段获得未来升值，投资回报既有地价差异也包括房价上涨带来的落差。

    未来的政策走向，将落实到主要通过制度来调控，尽量让房地产走市场化之路，这样政策性投资需求将退出历史，但是否就此证明未来就没有投资性需求呢？笔者认为未来投资需求依然客观存在并且楼市、股市依然是中国最大的两个投资产品或者说投资市场。

    因为，投资需求是可以引导的，谁能保证所有股民都是专业的炒股者呢？同样在房地产领域，鉴于其专业性差异，未来将会出现独立经纪人，引导人们进行不动产投资。

    还有，开发商的水平提高，会导致开发商通过产品外延内涵的改变刺激投资需求的产生，比如早期的产权式酒店公寓，未来养老地产，旅游地产，产权类投资地产，众筹模式下的产权投资，都将成为香饽饽，是投资宠儿而不可能说房地产不好了，投资需求就突然不见了。

    4、理财性投资需求

    在投资需求里，我们可以将一类需求单独表达，那就是理财性投资需求。所谓理财性投资需求，就是说以不动产为中心，以理财为目标，产生的买房需求，这是客观存在也必然会有所壮大，所谓趋之若鹜后自然还有残留，不可能斩断这根草。

    专业理房师未来可能是一种职业，如同未来的独立经纪人也会是一种独立职业一样，从前炒房者都有个感觉，房子的进出会带来高额回报，以后一样如此，因为未来伴随交通规划的升级，地域界限模糊掉，这样如何在全国范围，甚至全世界范围买房，既是一种专业投资咨询行为，更是一种专业的理房行为。

    越往后发展，中国人对世界的渗透越厉害，对不动产的异地需求越旺盛，这个时候在不同的国度，不同城市，不同区域，均存在一些脱离资源依赖的纯粹食房族。

    还没有哪个国家房地产才发展了十余年就嘎然而止。

    基于以上分析，笔者认为，房地产未来依然光明，它只是出现一种更科学化的调整，况且，你现在到美国买房，美国是进入国，中国是输出国，难道当中国真正成为世界性宗主国的时候，保不准中国成为进入国而外国成为输出国呢？

    从时间上看上述三大类需求均存在客观性，存在不断发展的特点，所以总体足以保障中国楼市的可持续发展，也能保障不动产保持在合理上涨的区间，因为没有数字变化的市场永远无法正常市场化。