老实说，为什么中国房地产玩完，玩到必须照着美国的两房模式，玩到必须用日本鬼子的案例来警醒，玩到必须政府一会空调一会救市的地步，根本，你在发展一个产业的时候，并没有任何理论支撑，也没有投入任何精力去进行理论建设，实践出真知，真知反哺实践，丢掉一半，还谈何成功，出了问题势所必然。

    围绕理念的缺陷，我们可以非常简单地概括房地产需要什么。

    本篇主讲：请政府，住建部，央行等有关部门返还被占领的房地产营销空间。

    定义一下，所谓营销空间，指一个产业或行业能够由市场主体个体经营把握的手段、工具、策略、模式，营销空间的客观存在，会导致产业行业产生差异化竞争，如若一个产业或行业的行政规范过多，管制标准过繁，便会催生千篇一律，导致同质化竞争，进而导致恶意竞争，倾销也间或穿插进来。

    试想，如果一个企业家无法体现价值，另一个非企业家却干得风生水起，这能是一个正规的行当吗，是一个规范的产业吗，能成其为一个专业的行业吗？

    可悲的是，房地产业内，许多人，自认业内人士，还非常专业地认为自己专业，事实上给剖析一下，不外乎定定户型，看看规划总体，提提所谓目标客群，渗透渗透素质细节因素，成本管制，战略等，哪有营销的差异化痕迹，因为你所有的方式方法全统驭在有关部门手里，这些相关部门占领了绝对的营销空间，才导致如今房地产的“报国无门”。

    1、预售许可，已发文阐述，

    补：预售许可把房地产变成了资金集中营，靠的是关系政策及金钱而不是企业能力。

    2、土地供应，

    有的城市比照北京来，先弄几个开发区，把地低价透支了，再通过行政手段提高地价；有的城市比照北上广深等上项目，地铁，轻轨，城际，高铁等等；有的城市先从外围卖起，再回到老城，年年卖地，不断围绕土地做文章，实在没地的，吃县市，把县市的随意拿个镇回来按照城市级出让土地。

    3、资金管制，

    资金管制是不科学的，没有理论基础，只要房地产开发商是企业，它就有其它企业同样的本质与追求，但如果国家要管制或适当控制风险，或考虑民生意见，你可以在进入标准，退出机制上做文章，资金管制让地方政府成为最大的开发商，这是当有利可图的时候，也可能成为最大的城市破坏者，那就是当下，谁也不买地，到时候开发商可能比地方政府还过得好些。

    4、区域控规，

    规划到区域，定功能，定主要设施，引进配套，定密度，定景观天际线，政府的任务仅止于此即可，事实上呢，区域控规花老百姓的钱办了未来开发商的事，还不讨好，象许多县，哪块建高层，哪块还指定建超高层，哪块建标志性园林，都请专家给弄妥了，买地的人只用照本宣科即可，还是一个行业吗？

    5、一把手插手房地产为主，

    好几年前到威海，看到所有的房子一样的颜色，奇怪，一问，说是市长要求的。

    还有好几个城市，同样的毛病，在沿河修建复古街，没有经营，只有秦砖汉瓦。

    离奇故事依然还有上演，一把手管什么，数数吧，建筑风格，项目规划，标志性建筑是否有，重点学校的招生指标，简直就是奇迹。

    6、规定多少平米及相关，

    9070不知道是谁鼓捣出来的，明显的没理论的说教。你规定面积，对方偷面积，笑话百出。

    配建，要求开发商提供多少面积用于保障房，这是商品买卖行为吗？

    ……

    行业容易总结，容易受制政策，容易受制城市功能及行政级别，容易受制交通设施的变化，容易受制于钱多钱少，容易受制于内幕消息，它就不是一个成熟的行业，更别提产业。