紧缩政策对二三线城市楼市的影响

政策背景

本次政策出台的表面背景是投资投机引发房价疯狂上涨，实质背景是政府意图通过既稳定房价又稳定民生情绪，同时通过扩张的以保障房为主要内容的城市基础建设来达到经济增长目标，并适当减弱经济发展对房地产的依赖。

因此，

政策主流内容

全面叫停各类奢侈性购房及基于现金流的对不动产的过度投资。但由于全国各城市存在明显的区域差异，一刀切的政策损害了发展中城市尚未实现的刚性需求。

紧缩政策对二三线城市楼市的影响包括以下方面：

其一，对于遏制投资投机需求的提法，有且仅有如下品种有影响，它们是纯粹以投资为主要功能设计的小户型，因为投资退出，而自住性购房再买入损害了未来改善消费需求，所以市场需求面将会发生紧缩；再一个就是作为短期或中期投资品种的中高档住宅，这类住宅原来的需求客户包括两极，一极是纯粹做投资，由于利率偏 低，更多采取了信贷方式，另一极是作为终极住宅拥有的带投资性质的买入，显然其中依赖低利率投资的中高档住宅消费将快速紧缩。

其二，对房价具有明显的平滑作用而不是抑制，更谈不上遏制。

我们可以把支持市场高房价的需求类型或因素划分为四类，即首次置业的自住性需求、带有一定刚性成分的改善性需求、针对地段产生的理性投资性需求、以获利为 目标的投资需求。

信贷紧缩后，作为获利为目标的投资投机需求将完全被抑制，仅存部分将会是热钱与黑金套现部分产生的少量需求；但地段及土地稀缺性决定了由地段产生的正常投 资性需求不受信贷紧缩影响或影响甚小；而带有一定刚性成分，如家庭成员长大了，或者增加了，而原有住房结构与功能不能满足现状的，这部分需求将因为购买力 缩小受到挤压，但城市圈层结构的客观存在，会导致这部分需求流向城区低价区位；而自住性需求则会按照自身购买力来选择房子，因此未来一段时间低价区域产品 将普遍保持旺销局面，中心地段产品将维持正常市场，最终的结果就是数字性保持稳定了，而原有老百姓能够享受到的普通需求区域房价上来了。

其三，部分开发商会迎合政策而主动降价，来适应一次性置业者与合理的投资消费，而虚拟出稳定的假象。

其四，鉴于一刀切的做法以及后手不明显的原因，开发投资将发生滑落，进而形成市场紧缩，再加上政策拉长观望期与观望时间，接下来只能存在两种后果，一种是 租赁市场被人为控制，另一种就是当保障房被做空后市场的反弹。

政策突然左倾，按照历史规律必然会伤及无辜。

比如，好不容易凑足首付于政策前买了房，还没来得及按揭的，面临着补足首付的困难。

比如，那些漂了许多日子的大学生与进城务工的年轻人，他们背井离乡，在目前的政策下已无立锥之地。

比如，被高房价吓怕了的普通老百姓，好不容易在无限盼望声中下注了，买了可以算套但没有相应功能的小房子，指望着再努力改善的人们。

比如，为结束两地分居的夫妻们，在一地有一套破旧的房子，现在指望过上同居的日子，难上加难了。

……

历届左倾都没有得到好的结果。

二三线城市目前正处于城市化夯实基础时期，多数存量地需要促进有效需求进入，而滨河地带亦是代表城市发展名片效应的良好地域，并且未来二三线城市发展还将进一步依托房地产的良性发展。

地方政府至少在以下方面有文章可做：

保持本地信贷的稳定并在结构上进行优化。

保持有效土地供应，通过新增供应来平滑房价，带动城镇化发展。

理清本地小产权市场，确保保障房供应量。

通过地方性细化政策来稳定市场大势，稳定预期，二三线城市毕竟是一个自住性需求、改善性需求合理发展阶段，政府有责任出面稳定市场，出台细化的政策，梳理市场需求观望情绪，实现和谐发展局面。