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政策调控不是让所有开发商平起平坐

(2007-06-06 01:31:52)
标签:

调控政策

开发商辅导

适得其反

分类: 罗衾不耐五更寒
    在调控政策中,有些是对开发商的项目开发规划设计进行“辅导”,辅导的结果让所有学生由参差不齐到较为齐整,再想淘汰,难度就大了,僧多了,粥就更为嫌少。而且当水平相当的一群人挤在一起,形成一堵墙,想推倒或让其暂时让出一条道,更是难上加难。如此,房价焉有不坚挺之理。
 
    首先是商品结构。敝人总认为这一条不科学。因为人们的居住需求,普遍意义而言,是粗放型的、标签型的、没办法型的,只能对着高总价的数字发烫。
    本来,如果各开发商基于自己的理解,有可能造成舒适或紧凑三房在市场上大行其道,还有的更牛些的开发商,可能围绕大而全做其文章,这是市场主体决策范围的事情,既是市场之决策,当然得承担相应的风险与可能回报,风险发生,部分人等自由退出,回报实现,继续干。并不见得规定了商品结构就能节约资源。
    而且,这一硬性辅导,学生只能接受。接受的结果是:一些历史项目占了便宜,一些濒临烂尾的项目得以继生,一些关系地源重整为市场所紧缺的货品,以奇货居之,一些接龙开发的项目可以据之以囤积稀缺户型待价而沽。
    降房价最可能性的思路是逼迫开发商改变其固有的“营利观”“经营观”,还房地产开发经营本来面目,即合理利润,用心开发,优质服务。配套一环就是对既存于市场的开发主体实现优胜劣汰。商品结构这项调控政策无异于拉了一些并不成熟的开发商一把,让其回归到大部队当中。我们也知道,其中很有部分开发商是靠什么起家,靠什么拿地,靠什么完成房屋建设的,逃之夭夭真变成桃之夭夭矣。
 
    再看供地条件。调控明确说明,各地应该编制住房规划。这个住房规划的编制,很大一部分要面对存量地。因为时间因素,一些地的功能与规划条件大为改善,如此一来,相当于由政策让存量地摇身一变,升值无限。举个小例,湖北某地临湖一块地,原本是兼并一企业拿地,政府当时答应开发部分商业与别墅。过了几年赶上政策了,政府在修编住房规划时,该地已经是一块熟地,且具良好的居住氛围和商业环境,光容积率一项就翻了几番,补偿金则按兼并破产企业办理并略微上调,以正视听。
   本来,调控的目的是控制房价或涨幅,让多数人也享受一下住房惠及或有其屋。此种条件下,一是政府做好住房保障建设,二是清理历史存量项目,较远期的应该重新厘定其规划思路并按新政予以调整,征收相关的税费,让其与相邻地块形成平等竞争。
 
    还有居住保障。一些地方的做法是让以前的出让地来承担部分保障住房建设,政府以政策减免的方式、以部分纳入保障住房部分房源对外销售的方式、以优先办理各项手续的形式、以跳级(先规划建设并预售再补办中间各证)的方式将其“收归国有”,这些地本来是应该重新按出让政策进行清理的,摇身一变成为保障住房建设项目,利润照样可观,还有偷工减料之嫌。
 
    任何规范市场的建设,必欲以二八定律导向之;任何产业发展,必欲先形成优胜劣汰之机制;任何市场主体,最好的办法是让其自然竞争,政府只是管理而非辅导型参与,让他们平起平坐。

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