以前的房地产基本是市场初期自由发展，现在国家加强调控，无论结局如何，房地产将步入理性时代，调控措施必将转化为开发必持标准之一，主流方向还将是规范与制度约束下的市场化，称之为后调控时代。
由初期的粗放到后调控时代的集约，由初期的自由发展到后调控朝代的规范，由初期的单一标准到后调控时代的综合标准，原来的一些卖点如环保，如建设部推荐先进用料，如消费权益维护，如量化营销，如绿色住宅，如科技贡献率等等，都将转化为必须的步骤而不成其为卖点。
按照后调控时代房地产将规范并制度化的设想，按后调控时代房地产必将市场化的步调，结合供应瓶颈与需求的伸缩性，考虑城市化进程中信息管制、政府职能改革、行政效率的提高等宏观因素，后调控时代住宅产业将集中如下卖点。
卖点的理解：项目开发由理念到实施所赋予的、为买家所认可的项目竞争优势。对开发商而言是将项目特色细分化并重述，以让受众接受；对购买者而言是买的理由并从心理能够认可，愿意接受并通过货币化过程。
规划设计创新是永恒的卖点；环境特色也是永恒的，但真正做出味道才能卖个好价钱；衡量卖点的理性标准是一分钱一分货；考虑到中国房地产市场“窝”型需求因为人口基数原因长期存在，也存在一些过渡型卖点；从营销策划的角度也还是能提炼和概括一些短线卖点。
一、使用率
因为政府控制商品房结构，使户型研究向精细发展。但无论如何，买房人投资、投机、自住、出租，由于取费（含转让费税）或用资标准跟面积挂钩，更由于用地的稀缺性，使得住房使用率成为一个永恒的卖点。
以前使用率也曾是卖点，但没有突出于其他更多的卖点。伴随住宅市场的理性消费与规范建设，使用率方面的卖点或言开发努力方向，稍作描述：
1、非主卧房间设置功能拟简化但要好用，象计划年代的半室，有的相当于现在的一室，能摆弄一张一米五的床加临窗办公桌就行，主要是开门地点、窗的设计、预留使用空间紧凑；
2、除非舒适型住宅，隐型玄关是必须的考虑；
3、打破方正户型的传统思路，更多考虑完整的双厅，如果再考虑房间的朝向，则过道面积浪费不利使用率的提高；
4、双卫如果都要舒适，则空间面积增加降低了使用率，估计会针对项目定位或取消一个做单卫，或缩小其中的一个，如果自住实际上有一个卫生间比较好用就可以。
5、引进阳光房概念，这个目前市场上比较流行,有的采用退台，有的做成可封闭露台。
二、环境共生互动住宅
这是日本因为地少的原因提出的设计要求。是规划时必须研究的一项主要课题。本人结合我国的特点，目前住宅设计中的流行做法谈几个自己的观点，不大成熟。
1、共生除指环境的可持续性或生长性外，参与度要提高，好多住区绿化很好，但角落位置的绿荫空置，水处理因费用问题也是长期闲置，卖点成了缺点；
2、互动并非指社区活动或业主委组织的各项公益性内容，本人觉得指住区空间与人之间的经常性交流似乎更妥。如何做到这一点？如车位设计与环境的结合、底层不一定全架空才能表现景观的完整、交通与背景音乐/小品/路基用料/路网结构等有机处理/协调与利用等，先于项目交付就得进行设计探讨；
3、环境共生互动住宅可作为一项课题来研究，也可以是居住的追求集中表达，包括以前提出的生态/绿色/健康等住宅概念。狭义指形式产品及其技术内容的研究与详细设计；广义似可扩大至：居住文化内容涵盖的范畴。
三、外观持久性
外立面只是一个局部。外观的持久性包括两个方面的含义：整个项目的外观感觉或视觉效果、外观用料/用色/建筑局部线条与建构/建筑与交通景观公用场所的有机藕合等。
外观越来越体现消费爱好、消费阶层的审美需求、消费者对身份的更高追求，这是表达第一层含义的做法，目前基本都做到了；
但第二层次方面的内涵做的很不够，如别墅就只能靠露台突出特色？别墅一定是二层及以上还加坡屋顶？豪宅一定得花钱堆并实施所谓的管家服务？高档住宅就一定要露出更多空档作为公用地？外立面一定局限于靠阳台和人为的线条檐构来表达？
有人尝试用四合院的原理在异地做集合别墅，结果反响很好。本人非设计人出身，但有这些疑问，试图抛砖引玉。
四、企业品牌
由样板间到样板区、由订楼到订地订规划设计，万科领衔的住宅知识产权化，都是项目品牌的运用。在开发水平有些参差的年代，这是一个很大的卖点，货比三家让消费者无形中忘记了自己原先对所购住宅的核心要求，被营销上的一些做派给花了眼线。规范与制度约束说明了开发门槛将提高、开发能力要求既着重硬件也着重软件，这个时候企业品牌将派上用场。当然企业品牌以产品品牌或项目品牌做基础并不会产生逻辑差错。
未来房市中的企业品牌，将在以下方面改进并成其为专业卖点：
1、宣传上的花销将更多用于与潜在消费力量的服务与沟通方面，开发商将更多接触并试图接受消费前期一些消费提议；
2、开发企业社会责任将由慈善转向公益，前者是点子型的策划，后者是开发企业人格化的行为；
3、房产品也将能享受与其他商品一样的售前／售中／售后服务；
4、事后补救型开发将成为一些品牌企业的新追求，指的是由于重大变更让建成区发生一些不便，开发商项目交付后还愿意花这笔钱为业主做点事，用于克服变更的破坏性影响。
5、企业内刊既为文化产物，也将进入到业主互动交流平台，与互联网一起成为客户定点营销的工具。
总之，企业品牌下的客户观念是没有时间限制的，而是通过不断的累积性宣传与局部利益出让，形成强大的口碑效应、后续项目储备效应、售中项目的免费信用宣传渠道。
五、族群细分型定位
以前也有，任何项目都必须先予解决定位问题。这里重提这个问题，并纳入卖点系列，主要是因为后调控时代的定位发生了质的变化。
族群细分定位是基于社会研究的前瞻性成果，但不能完全归位于项目开发的目标客户群，还要结合房产品的特点、该族群有无居住消费及居住消费特质来进行筛选，比如，SOHO这一族群，随着时代变化发生了裂变，一些进入到高级职业经理行当，一些因为行业管制加强而集中，再按原有的估计来盖他们喜欢的房子就不大对路了。
就目前的经济发展，结合国外同样发展阶段的类人群走势，预期可以作为细分标准的，此处又提一些不成熟的看法：
1、产品品牌代理行业中的年轻人；2、有证券基金保险从业出身的技术分析阶层；3、各类自由职业者；4、单身人群；5、银发族……期待指正。
六、消费互动性或言体验营销
以前的消费互动，先进点的如万科通过企业刊物有过浅层次沟通，再就是项目规划落实后的“海选式”互动，充其量只能叫体验营销。
消费互动营销与第五大卖点是一个问题的两个方面。前者是项目开发商的一种预判，后者则是对这种预判进行判定、修正、积累、融合直至水到渠成的过程。有了这一方面的努力有可能将预判完全推倒重新进行定位。除了时间上的差别外，定位完成后的过程基本算是体验营销了。
七、居住纯度与方便度
祈福新村的成功证明了老彭同志的眼力与预见力。随着社会进步，消费力提高，居住需要向品质化发展，居住的纯度与方便度成为商品住宅的一大卖点。
居住纯度提的是纯住宅区，所有配套结合市政设施、交通条件等，规划前的研究就应该将居住纯度作为整体目标来贯穿。按预期容量与人口标准，配置相关的居住设施，营造完善、方便、使用成本低的居住氛围。购买价格是老百姓判定买不买的前提，但使用成本成为抗性之一，一直是这样，随着经济进一步发展，物价不断上涨存在一定的必然性，使用成本与方便度之间的选择，必须在开发前确定。
八、阳光服务
上述卖点相当是准备工作与好的设想，能否成其为真正的卖点为市场所承认，关键是服务，阳光服务，表达开发商的事业感与成就感，表达你的智慧，还表达你的人格魅力。
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