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调控中的存量与增量分析
(2007-04-15 14:51:18)
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彻查存量增量调控缺位 |
分类： 中国情绪 茉莉记忆 |
首先对存量进行再定义：
第一，指存量房源，真实的可售部分，与空置房有主观意识上的不同，存量房的量大于空置房，空置房可以理解为被市场所淘汰的产品，而存量房是因为各方面原因主人不愿意出售或不打算近期出售；
第二，指存量项目，这个又应该包括烂尾或准烂尾项目，含土地出让手续不全但有主的/兼并企业行为已发生并政府已有所承诺的/存量地超过两年及两年以上（以立项为准）不进入市场开发的/项目明显闲置的/半拉子工程等等；
第三，政府存量地储备，指政府必须掌握一定的存量地，政府存量地的概念不是指政府拥有拟出让地多少的问题，而是指政府应提前收购整理部分用地作为对市场的总体调节之用，而不是短期储备；
第四，投资与投机存量，这也是通过二手房市场影响房价的主要方面之一，必须动用行政手段摸清一户多套/企业型或基金型持有物业（近期有外资及民间游资集体收购不良资产与整体购买独栋型在售物业，类指）/开发商假按揭及二次按揭；
第五，存量预售项目，这是指：有开发商已取得预售条件而不打算进行预售或不办理预售许可，营销上叫整体建设整体销售的/也有用一两栋可售取代全部或大于预售范围的房源进行市场推广；
第六，如有条件应该就灰色交易用房进行清查，这部分也是不小的一个存量，看似对房价有所稀释，实质上灰色交易房的房价利润会转嫁予正规商品交易之中；
第七，二手中介手中的存量收购。
再分析存量对房价的作用（不要理解为是好的或坏的，是物理名词的借用）：
1、存量房可以通过有效二手市场进行交易释放出新的购买力；
2、存量往往用作囤积居奇的手段之一；
3、存量导致税收停滞损害国家既得利益；
4、存量的出笼必然伴随着一些寻租类型的交易，因为其存在疵点；
5、存量不清理难以进行有效有针对性的调控。
再看新近的增量方式：
1、市场用地供应；
2、城中村改造与旧城改造；
3、保障住房加速供应；
4、二手房市场有所回暖；
5、正规市场开发与预售项目；
6、限期整改项目；
7、变相物业：据我调查所知，至少包括由存量物业收购后再按旅店或其他用途进行变相上市；收购型储备（指将一些有疵点的物业整体收购伺机出售）；通过关联交易进行物业产权的成本型转移（兼并后形成母子公司再谋求上市，将未售物业转化为上市条件之一）。
目前调控作用对象是否存在缺失的问题：
结论是存在偏差，
1、增量作为重点忽视存量；
2、增量中变相物业是调控的真空地带导致税负内部消化；
3、限期整改项目并未限期，整改进行时；
4、二手房市场仅用税收手段与行政管理结合调节也存在变相垄断；
5、预售制度很不规范但没有纳入详细的调控清单；
6、城中村改造成为变相商品房项目；
7、用地供应缺乏调整供给的想法，如武汉，余家湖地区的用地肯定应该是先作整体规划再行出让，但断续进行了几年，到现在还在不断供地，但整体规划也就是沙湖公园及交通路线出台了；
8、推出近一年时间的彻查，以预售为标准是严重失误；
9、彻查并未提及上述存量中的第四第六第七及第二的一部分；
10、彻查不是由上而下的过程，必须上下结合，地方政府应该为自己的行为负责。
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