房价持续走高，还有一个隐型的重要基因：产品特性决定了房地产永远不存在真正的买方市场。无论提高地租，限制土地供应，增加中低层次产品供应，管制高档商品房，如果致使不了买方市场的存在，房价很难得降下来，因为成本转嫁与消费要求的千差万别，而经济的发展要不得房地产没有市场，当然指的是市场化。
我们知道，买方市场有两个重要特征：一是具有有效购买力，二是对应的产品供应无论外延内涵均有差异并且在量上超过了有效需求。那么，当前的现状具备这两个条件吗？调控后的结果是否也具备这两处条件呢？
现在的房源如果按有效购买力看属于“供过于求”；如果考虑到具有购买力，因为房价过高致无法实现，则属于“供不应求”。再看调控思路对供求的影响：
1、由政府实施居住权益保障类住房建设，对市场化取向而言，既没有增加有效供给，也没有增加有效需求，也没有提高购买力。
2、增加收入与调节收入分配一定程度上提高了部分购买力；
3、对住房消费领域的多套、高档商品房课征税费，从市场角度而言则是抑制了有效需求；
4、提高地租与控制土地供应量的直接结果将是致住房总供给减小；
5、清理增值税致开发商的开发成本增加，也是抑制住房总供给的手段或方法之一；
6、提高消费信贷与开发贷款利率，提高商业银行存款准备水平，前者是削减投资住房消费；后者则影响到开发主体的数量从而最终将降低住房总供给；
7、规范交易行为与市场秩序也不是增加住房总需求或总供给的做法；
8、商品房供应结构调整：如果土地供应量保持不变，则不影响住房总供求；如果土地供应减少则相应地降低了住房总供给；如果增加土地供应则提升了住房供应；
9、廉租房稀释住房市场需求：短期对市场化条件下的供求没有影响；
10、经适房限价房削减了部分低端需求，从整体而言也不会影响市场化条件下的总供求。
由此可知，除非不以市场取向作为房地产经济运行的总目标，否则，要形成真正的买方市场格局，让房价围绕房子价值合理波动，必须围绕供求做好两个方面的文章：
1、首先要稳定市场供应。以北京为例，既然土地储备存在十至十五年的开发量，那么这就是未来房市的总供给。新增用地必须是旧城改造，开疆辟土的工作交给土地储备整理部门。
稳定了土地供应还必须让开发商有活路愿意供给才行，所以带来第二个方面的文章：
2、削减开发商的数量，提升开发商的质量，让市场仍然成为开发商努力的重心。
清理税负与整顿秩序是一方面，提高准入门槛是另一方面，二者必须配套进行。开发市场化对当前的调控措施提出了一定的挑战：控制商品房结构应该是一个背离市场化的行为，大家明白，市场化意味着产品的外延与内涵非常丰富从而才能体现不同开发个体的开发能力与实力。房子的本质是随着需求而不断有所改变的，当购买力允许，也许大多数人会对九十平米的规定不满；当行业标准让现在的大多数房子成为千篇一律的时候，差异化变成了需求的根本；当国家把住房差异化人为予以划定的时候，开发商拼的就是资金与管理能力，对住房产品的差异化并无多大作用。
而且，住房差异化并不全体现为景观、建筑、物业服务、功能模式等大家想得到的一面，在一定条件下，差异的本质可能回归到空间的处理与合理有效利用方面。
加载中，请稍候......
加载中…