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评估调控成果必须抛开房价！
(2007-03-20 22:09:07)| 分类： 中国情绪 茉莉记忆 |
看了杨老师《房地产宏观调控的是是非非》一文，深有感触。拙见：评估调控成果，必须将房价抛开！
据手头资料，确定官方价格的主要统计途径/各地房价的表现形式概括如下：
1、基于加权计算的样本值，通俗点就是各类房价指数；
2、各地官方网站合作单位的样本填报汇总；
3、房地产主管机构的定期或不定期详细填报汇总；
4、经济与房地产预警系统关于房价的总评。
综合考虑分析，上述均存在：
1、样本确定的漏区：如第1类主观成分包括按行政区划选点、同一地域按高中低选取同量项目数、选项标准中没有考虑项目进度、所处开发销售的周期特点、项目品牌、阶段促销等影响短期房价的主要因素；
2、填报数字的水分及挤兑：首先是填报，当管制严格时填报比较保守；当管制不严格时填报存在虚夸；填报人并没有固定与培训，各地关于填报的口径与标准不一；其次，样本汇总后的数据处理过于随意，基本是做加法，很少进行修正；
3、上述方法均未剔除极端数据。实际上，局部区域经济适用房可以进入统计范围；而在某些区域顶级楼盘则应该有所保留与扣除。
当房价统计并不专业的时候，当房价统计结果存在非正常误差的时候，我们似乎可以得出结论：评估调控成效必须别觅蹊径。
这里提出几个粗浅的建议：
1、保障住房需求与户籍制度挂钩，统一建档管理，而不是现在将权利下放到开发商；
2、对大城市特大城市拟分区进行统一口径的官方定期统计；
3、全国范围统一实施备案制度，备案的内容拟标准化、规范化、分类化；
4、为确保新一轮调控的成效，建议将历史项目、非正常开发项目、管制项目、涉及不良资产项目、纯商业项目从常规统计中剔除；
5、各地根据住房价格构成主要大类重新修订加权系数；
6、借鉴城调队的组织体制进行常规房价统计；
7、在上述基础上得出的统计数据仅用作调控效果的参考，评估调控成果按土地供应、上市项目、审批项目、特殊房产成交量、主流区域房价涨幅、成交率等指标进行综合分析得出。
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