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开发商的无仞之剑
(2007-03-19 03:30:35)| 分类： 西望长安不见家 |
呼声代表一种声音，生活还当继续。当前受到口诛笔伐说明人们对作为住房供应主体的开发商至少是高度关注的。作为开发商，不引以为戒，不置之不理，不横刀立马，应该是正确的态度。如何面对各方的责难，如何面对即将兴起的市场规范浪潮，如何进行批评与自我批评让自已真正容入市场的大海？货币化企划管理是一把无仞之剑。不是刀刃的刃而是“壁立千仞”的“仞”。
既往，因为确实低于市场成本拿了些地，确实存在某些程度对消费者的“信息欺骗”，也确实存在漠视消费者人格的行为，如纠纷处理、格式合同、随意订立的房价还冠之以“市场决定”等等，这些都是市场不成熟和不规范的必然结果。国家算算历史账，不外是拿回本就属于他的东西而已，不必耿耿于怀。现在，必须用符合市场规律与要求的眼光与手段对待即将革新洗面的房地产市场。财务货币化管理策划或企划，应该是先进开发产用惯了的、一些开发商正在认识的、还有诸多资金派开发商并未实质认识的重武器。
比如，现在再拿地，除了该地块的有效用地效率评估、投资可行性研究、市场需求容量研究、土地增殖途径研究以外，还必须引入与该地块所在地相关的以下货币量化研究：
1、该地域的投资规模合理值，有无饱和以及重复投资现象——决定该地住房消费的总需求量（预测）；
2、该地域的就业拐点、就业层次与就业制度（决定该地块地域内新增置业量的潜景）；
3、时间成本的专题研究：至少要研究，该地域在城市规划中的功能定位及前景如何，该地域范围金融工具介入程度、该地域现金浮游总量评价以及用资成本（并不仅指贷款利率，还包括政府关系梳理、公关支出、公益支出、项目公关活动支出）、项目资金需要量及其弹性要求等。
比如，现在规划方案论证，除了经济可行性外，应该增加：财务上对现金销售（特指符合销售政策的一次性交易）与流通资金销售（分期/按揭/局部团购/定向）的稳健分析、各类产品量化的消费拐点（按市场可行性划分户型谱系基础上再研究各类户型的局部拐点，以此确定项目方案的户型比）；更可行的，还要对各类房价因素进行财务揭示，模拟消费者愿意支付的现金流量等。
比如，营销费用预计，除了费用预算外，还应该设立每百元营销费用实现的现金净流量、每百元营销费用完成的广告投入量、利润倍数（前两项指标的除值）。
作为一个项目总体来讲，是否购入该项地块，购入后作何功能开发各功能条件下的市场预测及货币量化评价、形成规划思路后的财务测算、既定方案细节定位修正时的财务介入、完全方案下的资金安排与弹性测算、各节点现金流企划、节税等均给财务货币企划提供广泛的空间与广阔的舞台！
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