这是一个老百姓为之挣扎过很多次的话题。本人本分求解，一家之见，可别骂我，商榷可以。

我的结论是：地下车库如同地上附着物一样，可以由开发商出卖，但应该纳入住房买卖程序并接受监督。为什么呢？ 

第一点，目前各地对计入项目容积水平的标准并未统一，作为规范发展的一个重要市场，建议国家将容积控制权还是放到地方，但把容积纳入行业标准，进行统一规范。

第二点，开发商建设地下车库本意是还太愿意的，因为建设地下车库涉及以下方面的因素影响：

（1）安防要求，这是国家的强制标准，只是因为放在地方上执行才被忽悠了；

（2）建设地下车库与不建设地下车库建安成本是不一样的，而且开发商增加的成本与节税相比什么意义也没有，连出租收益也抵不上；

（3）目前因为管理问题，地下车库并不能进行权证市场，买的是使用权，卖的不安心，买的不甘心；

（4）不要产生错觉，地下车库与容积率并没有必然关系。地上部分的容积水平确定从政府规划，出让地的时候就有，不过因为官场做派，开发商可能会偷个一到二个点（千分数）；

（5）从开发商的普遍心理看，他们宁可建设半地下因库或不做地下部分，可以佐证。

第三点，从法理分析，有两种情形：

买卖双方通过交易形成合作建设与拥有的权属关系；开发商投资的一部分，当然要求回报。

前者的依据是：将非住房类抛开，剩余物业索取权一视同仁，既然公建部分为全体买受人共有，那么也就应该将地下车库纳入公建部分，地下部分建筑面积计入容积率和公摊。随之会产生一个问题：其他公建与个体的单独单方面使用无关，而地下车库存在使用时间和量上的矛盾。无车一族有没有意见？会否由用车一族补贴费用予无车族呢？

后者的依据是：开发商是从品质和需求结合的角度来建设地下车库的，增加了成本，甚至稀释了部分利润，因为车库价格大都小于住房价格。开发商投资开发商受益也符合处置产权的基本特点。而且这一约定不会引起纠纷，当然前提是调整有关标准，如前述。