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从房价构成分析宏观调控
(2007-02-27 15:53:09)先给出两个公式：
第一个是关于地价的推演：
土地市场价格=（（心理价格-税金）/预期投资回报系数-投资税前成本）*容积率
注：投资税前成本包括投资利息、不可预见费、营销费用、管理费用、建安费、城市配套费用、小区景观及二次管网配套费、前期策划及建筑设计费用；
税金计算标准：心理价格*10%（左右）
第二个是关于房价的累加：
住房单价=楼面地价+建安成本+投资利息+不可预见费用+营销费用+管理费用+城市配套费用+小区景观及二次管网配套费用+前期策划及建筑设计费用+税金。
第一层次的分析，哪些是可控制的因素，可控制因素实际就是房价猫腻所在。
1、容积率，政府可以限制容积率，紧则开发单位成本提高，松则开发单位成本降低。容积率还是稀释楼面底价的直接因素。容积率高会稀释掉开发商较高的土地批租成本。
2、心理价格，这是既往房地产的失误所在。以往判断心理价格采取的是历史成本法，加权城市发展方面的综合系数，后者的核心内容又并非掌握在计算者手中，所以造成一个地方地价被统升统降。实际上地段是在不断发展的，只有联系政府对某地段的利用性规划才能得到正确的加权结果。
3、税金，用税金就会有猫腻。税金里头存在费用，所得这一块的余地又大，所以这里头的文章很多。
把这几个指标拿开，其他方面的费用与成本都是开发商自己必须用心对待的，在此暂不考虑。
如果按照这样的方针对房价进行考核，开发商全得骂娘才行，因为，一是我国过去的土地价格太低；二是税费不分；三是缺乏监督；四是假市场化供应；五是各地均存在区域调整因素，因而按常规计算，各地房价中有一半是人们所认为的赚头。贿赂成本进入不了账。
房地产存在泡沫与否，就要分析这多出的被大家认为是开发商吃了的黑：
稍懂房地产的应该明白，开发商黑的并不多，是需求推动他们去黑的，对这部分多出的赚头首先要扣除掉公关成本，其次就是开发能力与开发投入程度带来的不同程度的投资回报，如有的开发商投入真钱干，有的是假干，真干的可以多赚点应该；有的开发商推出的产品对路，有新意，管理到位，当然应该卖高点；有的开发商偷工减料，而有的开发商来实的，当然会卖不同的价格；有的开发商玩数字游戏偷这偷那的，有的是明媒正娶，自然价格上要补差。占主力的部分应该还原到技术层面，如首推错层的、首次引进入户花园的、首次推出产权式酒店的、首次SOHO的、首次卖复式小公寓的等等等等，因为中国人没见到这玩意儿，愿意多掏点来获得非一般的感受，理所当然。再次点的原因是我们，营销中介，爱跟老百姓玩些数字游戏，把房价弄的比预期高一点以养家糊口，其实大部分开发商不想卖太高，中介游说他说越卖高越好卖，最后开发商当然是高兴地屈从。
再看国家如何用好上述三个指标调节房价以及相关性带来的可行措施。
1、可以通过容积率的区域性重新调整将同地段或同类地段的房价统一起来，产品差异带来的价格差异是允许的；新增用地的供应对容积率的评价一定要从长计议。
2、心理价格评估，一定要以中长期规划结合短期市场的联动效应来合理评估该片区的均价，因为它涉及到土地价格的评估；
3、加强税收征管，行政监管，提高市场化水平，如上年实施的预缴所得税就是个不错的办法。
针对上述，辅之以下手段：
1、对老百姓的培训，让他识别开发商的伎俩，尤其是虚高的价格中的水分问题，让一个理性的市场来调节各项差异化产品的本质价差。
2、整顿中介，对于包价销售中的虚高成分给予厘清。
3、整顿自己人，在市场化的基础上，提高行政透明度，让自己人首先规矩起来。
4、专业评估地价，成立自己的专班对辖区的地价进行统一评估。
5、费改税深度进行中。
6、将收入分配改革放到房地产调节的框架中考虑。
由于房地产的系统性，理顺三级市场的关系也应该包括这四个方面。
最后，所有工作成功与否，有一个重要的基础工作是信息与统计问题，这方面部里人员应该到广州考察学习。只有真实可靠及时的信息统计，才能让各项调节措施效果量化，评价后再行改进。
可喜的是，国家正举全院之力协同作战，预期房地产的规范时代即将在这两年来临，房价将稳定并稳中有升。上升幅度将控制在购房者收入增长一定比例以内。伺经济理性发展并挺直了腰杆后，春天就不远了，
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