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泛城市住区：理念识别与产品导引
(2007-02-19 03:36:47)| 分类： 看菜吃饭量体裁衣 |
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[武汉楼市]
在今天，随着城市的信息化、智能化，城市不再只是国内人口和经济活动的集中点，而是国际人流、货流，信息流和资金流的集中点，各个城市由各种空间联系渠道(交通、通讯)以及各种各样的流(商品、资金、信息、技术、人才)联系起来组成网络。城市是网络的节点，城市的功能就是网络服务中心，负责管理网络的运作。 信息化城市，亦可称为后现代化或后工业化城市，城市功能将发生历史性变化，城市将从“工业制造中心”、“商业贸易中心”逐步转为“信息流通中心”、“信息管理中心”和“信息服务中心”，城市经济将进入知识经济时代。精神世界在无限延伸，物质世界在无限缩小……泛城市生活时代终于来临。 泛城市生活中的泛城市家居 居于城市一隅，洗尽内心浮华，回归纯粹生活(工作生活化)领域，蓄养一派达观、从容的人生态度。这就是泛城市生活的基本内涵。 无论概念地产拟或泛地产，还是轰轰烈烈的新住宅运动，其本质在于：房地产提供给公众的是生活品质而不是生活空间，由此决定了住宅供给的本质是价值而非价格。泛城市时代实际是一个追求生活品质的时代，泛城市生活时代的有效住宅供给即泛城市家居，必须处理好下述矛盾： 城市景观与社区景观 城市景观是人们在逐步认识城市功能演变过程中提出的改善生活空间品质的一种设想，它是城市营销的产物。社区景观包括了建筑单体，它是城市景观的重要组成部分，住区景观应是城市景观的先导，珠江新城的成功开发证明由民间供应商进行城市景观的营造、将住区景观与城市景观并列规划是多么必要。 有效供给与有效需求 有效供给有两大标志，其一，这种产品供给是分层的，武汉住宅产品卖个5000元可能就会被称为天价，过小的落差是不会出现理性的分层的；其二，这种产品供给是价值供给而非价格供给。只要供给者将价格作为最后的利润武器，这种供给本质上是无效的。整合营销传播理论的始作俑者舒尔兹教授的表白最能证明武汉目前的房价特点：初级市场打价格战，先进的供给者靠整合品牌传播占据先导利润，在利润平均化规律作用下，产品开始由同质走向异质化，尔后消费者才开始关注产品的价值，当所有供给者以提供相应目标市场所需的不同品质产品时，市场开始进入价值战阶段，在此背景下的供给是有效的。 地段与环境 泛城市时代，人们的联系与交往不再受限于空间使得工作日益生活化，品质化住宅成为人们投资首选，住区生活品质实际最关联要素不是地段而是环境景观。地段伴随城市功能的完善与规划调整．其自然价值贬损肯定快于环境的减值，况且环境中的自然生态与人文注入导致其长效受用，换言之，地段是阶段性的，环境才是可持续的。 泛城市住区：理念识别 休闲：在自家门前的商业城细品大块朵颐的幽香，掌握着今年最新流行情报，时光可以这样为我停留。泛城市住区借助市政设施配套，同时提供住区补给性商务休闲设施，使居民的闲情逸致得到更大程度的发挥。 健康：泛城市住区实质是城市功能性组团，健康是其最重要理念。真正的健康住宅本质上具备以下要件：拥有一定的户外氧区，确保区域空气质量；拥有一定的交通通达度，确保出行的便利；拥有一定的人文氛围，确保居住审美情趣的延续；拥有一定的地理文脉，包括学校、高科技企业、商业机会、片区良好的天际线及视觉感受。 优雅：满足居住者情调上的要求，无论精神还是物质，建筑审美空间、观景视野空间、休闲运动空间是泛城市生活必不可少的。 唯我：泛城市时代是一个追求自我的时代，住宅产品供应是针对某一部分阶层而专门设计的，因此她更强调唯我的户型设计，唯我聚集人群。这样才能形成住区的基本素质。 泛城市住区：产品导引 1、自然通风 在建筑特别是住宅建筑中，自然通风是最经济有效的环境调节手段，而建筑物的平面布局、立面设计与三维空间布置等，都对自然通风的可应用性和效果有重要影响。充分考虑这一影响而进行建筑设计，有效地利用自然通风解决住宅中热舒适性和空气质量问题，在不增加住户投资的情况下就能营造一个健康、舒适的居室环境。自然通风的设计目前在国际上是处于比较前沿的课题。 2、绿化，水景设计和防止住区热岛现象 住区周围建筑的热环境不仅和气流流动有关，同时还和住区建筑周围的辐射系统有关。受住宅设计中建筑密度、建筑材料、建筑布局，绿地率和水景设施等因素的影响，住区室外气温有可能出现热岛现象。合理地建筑设计和布局，选择高效美观的绿化形式(包括屋顶绿化和墙壁垂直绿化)及水景设置，可有效地降低热岛效应。 由于缺乏对室外环境设计的正确理解，当前住区绿化存在三个主要问题：一是住区绿化模式单调；二是住区绿化功能单一；三是传统文化情趣遗失。此类绿化不仅没有很好取到降温增湿、改善住区热环境的作用，往往还不能完全实现创造空间、美化环境、为人们缔造宜人的生活氛围的功能。生态住宅不等于简单的提高绿化率，如果住区绿化仅仅使用大规模绿地而不考虑与林地、水景设施以及自然通风等手段有效地结合起来，不仅不能充分发挥林地在改善室外热环境方面的巨大作用，还会把大量的金钱浪费在绿地浇灌上，可谓得不偿失。 在绿化系统设计中如何改善住区室外环境，除了避免以上误区外，还应做好两个方面的工作：一是合理选择和搭配绿化植物和水景设置，要与整个小区的热环境设计协调起来，二是设计中要以人为本，如果绿化设计的最后结果是把人和绿色隔绝开来，仅仅“可以远观而谢绝入内”是不可取的。 3、日照、遮阳与采光 太阳辐射是影响居室热环境的一个重要的因素，同时也是影响住户心理感受的重要因素。遮阳问题是指由于建筑物的外形设计、特别是凸凹变化的外形而引起的建筑围护结构(墙和窗等)实际接受的太阳辐射热量减少的问题。相应的，互遮阳则是指由于建筑群布局而影响到建筑物实际接受的太阳辐射热量减少的问题。 自然采光有利于人体健康和提高工作效率。在住区规划与单体设计中需仔细考虑建筑互遮挡和自遮挡对自然采光乃至建筑物的热环境的影响。 4、外围护结构布置 这里主要是指外墙和外窗及屋顶等围护结构的布置，体形系数这一概念并不能充分反映外围护结构对建筑物热环境的复杂影响。 5、噪声和污染的防止和控制 6、建筑技术细节 包括住区的绿色规划：层高搭配、建筑景观、建筑风格、建筑解构；特色配套：环保、节能、智能化、吻合地域特性的住区色彩组合；合理贯穿绿色文化(建筑、景观、生活质量的可持续发展)；倡导绿色服务：亲情化、专业化、智能化物业管理。 |
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2003-10-13
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