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2008年以前武汉房价楚芸谈

(2007-03-01 15:22:02)
楚芸谈房价以老百姓为对象,损及开发商或中介机构不要在意。虽然本人也是中介之一混。
 
总体说,大家关心的房价上涨是必然的,谈不上加息/人民币升值/清理土地增值税带来开发成本的百分之二十以上幅度上升/工业用地进入市场程序等等等等所谓涨价因素所产生的效果。
 
房价上涨分两种情形:客观部分,必然性主要体现于城市规划前景以及城市功能完善或重大变更与否,武汉作为大城市必须有与相关或具有可比性城市的均势价格,如杭州均价六千,武汉至少应该在四千五左右。主观部分,必然性在于城市主理政府会因为政绩或寻租原因调整原定的城市规划局部,或加大城市化进程,或大力改造老城,这些会使地段级差发生本质改变从而带来房价上升。另外,信息永远不对称,开发商无不与政府保持千丝万缕的关系,当他们从政府那儿得到城市改造或市政变化重要信息,会在地产投机方面做文章,这部分开发商敢于以超出市场同类地块均价很多的价格拿地,带来片区楼面价大幅提升,如果这类地段延期开发,更易导致房价窜升。
 
因为大家知道的原因,武汉被列为世界十大潜力城市,其广泛的发展空间业已在经济领域产生效应,世界五百强进入武汉承前启后。甚至去年的红人易中天老师还建言迁都武汉呢。从侧面看武汉既是中部首先崛起的首选,也是中西结合部的重中之重。另外,武汉作为武汉城市圈的龙头城市,承继了中国城市文化中的内核即圈层结构布局精髓,这就使得他的幅射力特强,有人财物地方面为其他城市所不可比。既然老外都认识得到武汉的价值,我们当不至于妄自菲薄。而从目前的房价看,武汉最好地段结合最佳环境的地儿,主体楼价不到八千元,至于每坪过万元的更是凤毛鳞角,就引领价格看空间至少在五千元每坪以上,这也是高档盘销售看好原因之一。从老百姓角度看,均价三千七百多为北京的一半不到,与武汉的身份也不相衬,本人预计上涨空间至少在一千元每坪。
 
那么,为什么目前大家又觉得房价普遍贵呢,为什么在目前的价格水平存在大量的销售不顺呢?
 
其主流原因其实不在于国家如何调节的问题。武汉就是武汉,有其独特的地理及人脉原因。看看补充购房人群的类别可知房价为什么会涨及为什么大家觉得买房难,一是周边进入武汉的购房者前几年以十六大释放部分灰色收入为起点基本是各地上层收入阶层来汉置业,而近年更多的则是武汉人才环境改变所带来的一次置业者;第二个方面前几年本地收入稳定者的置业在近年有所收敛,如教师阶层。目前所处的房价觉得高了或买房觉得难了,是一种原有开发楼盘价格上涨延续下来的一种惯性。其调节期预计在二零零柒年下半年完成,即到那个时候全市房价会形成一定的合理的层次性,而不是目前的价格乱谱。
 
大家可能对在下的文章觉得云里雾里,其实细想有点意思,为不枉你读本文一次,给出武汉各主流区域房价投资参考。
 
外环靠近火车站与交通拐点部位,如武汉站/阳逻大桥/盘龙城/CBD古田板块房价将在半年至一年内涨一千元不等,现在购买是有利的也是有价值的。中心城区以滨江滨湖及商圈级中心地涨幅将不下二千元,可大胆投资置产,如中北地区,中南武珞路沿线,如永清片等。另外,我们知道一些浅显的道理,小或不知名的开发商是不敢轻易涨价的,那么靠近名牌企业名盘周边的楼盘都是置产的首选之地。

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