同时，新经济亦带来一定的制约因素。

城市化产生的制约因素

工业经济社会，人口由农村、市郊向城区流动。知识经济社会，由于大量信息资源共享保存，加之汽车工业发达，生活及工作方式“软”化，人口将由城市流向城郊，是谓城市空心化运动。其结果导致房地产开发量的大幅上升，从而使房地产产品供求严重失衡，带来一定程度的房地产投机行为，阻碍了房地产销售的良性循环。象广州市，城区开发量每年以50%的速度攀升，尽管各发展商有利可图，如果没有400万流动人口提供的巨大“缺口”，其后果可想而知。笔者认为：为使房地产产品结构更趋合理，产品分布科学化，城郊开发拟统筹规划，有序管理。

可持续发展带来的制约因素

为了利用好有限的不可再生资源，各国相继制定了可持续发展战略。房地产的行业发展由此受到政府政策及城市规划布局的严重制约，为了用足用活有限乃至稀缺的土地资源，房地产业走集约化经营发展之路，显得何等必要！

优胜劣汰对房地产商是巨大考验

知识经济导致房地产业竞争更加激烈。科学技术是第一生产力，科技进步是经济增长的原动力，是引起生产组织方式和市场运行变化的重要因素。在知识经济时代，新知识和新科技的运用，改变了原有的生产函数，导致了生产要素组合发生变化，提高了生产效率，降低了产品的成本，使企业获得了低于社会平均成本的超额利润，从而使企业得以生存、发展并壮大。又由于知识变量和科技变量的可移动性和传递性，加上信息化和网络化社会的逐步形成，导致住宅产业竞争趋于白热化，优胜劣汰机制更加明显。

由于旧体制的影响，我国大部分发展商主要靠投机、较低的土地批租成本、粗放经营获取利润，其“惯性”作用比较大，适应新经济的要求尚待时日。

“小众”市场的“个性化”需求，导致发展商生存空间缩小

一般而言，成功的楼盘必须及时捕捉不断变化的目标市场消费心理，瞄准目标市场的消费缺口，并运用恰当的促销手段，嬴取消费认同。知识经济使得生产组织发生变革，多技能工人在电脑一体化时代更吃香。人们的消费口味更难调，这就是“小众”市场的“个性化”需求。靠资金包打天下，在知识经济背景下显得苍白无力。惟独捕捉准“小众”市场并设计出“个性化”的“特色小品”才有戏实现“房生金”、“地生银”，否则，报“房”无门。

    新经济条件下中国房地产业的新变化

如上所述，新的经济条件，既为中国房地产业发生质变提供了基本前提和基础条件，同时产生一些制约因素。对有利条件的充分运用，对制约因素的因势利导，必然带来房地产业的新变化、新气象。

卖点时代向买点时代的移动

研究卖点，主要着眼于如何引“钓”潜在消费者，使潜在业主产生购买冲动是卖点的目标要求。发展商强调卖点实际是：报喜不报忧，等业主乘兴入住，方喊悔之已晚。

知识经济实现了信息化、网络化、智能化。DIY（Do it yourself）方式深入人心，从无到有的整个产品制造过程，均应体会“惟我独尊”的要求，靠发展商自卖自夸的时代一去不返。只有从卖点转向买点，才能急顾客之所急，想顾客之所想，从而在“小众”市场的激烈竞争中“脱颖”。

核心产品向延伸产品的裂变

知识经济提高了人们的生活质素，人们的生活方式、生活品质已根本改变。购房仅为“住”者微乎其微。发展商必须将眼光瞄向延伸产品—房地产的售后服务，所提供产品既要解决“住”的生理要求，又要解决“住好”的心理要求；既要解决“回到家”的心理要求，又要解决“这是我的家”的自尊要求，前者强调“归宿感”是卖点，后者看重“归属感”是买点，买卖合一，方能成交。

网上购房将不再是新鲜玩法

随着信息产业快速发展，房地产业正经历着一次革命。美国在1995年年初，大约有100个网站进行商品房销售，同年底就达到4000多个，1996年底达到8000多个，现在已超过1万个。虽然大部分网站所提供的信息还不是很完整，但肯定可以直接降低相对较高的交易费用，并带来就业水平和收入分配的变化。微软总裁比尔·盖茨曾提出：“房地产业将会由于技术的进步而发生改变，这种改变已经开始并以极快的速度进行，只有意识到这点并接受它的人，才能在房地产业生存下去。”