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成熟房地产市场的制度安排
(2006-03-07 16:40:00)
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房产产权制度制度安排社会保障制度中国 |
分类： 中国情绪 茉莉记忆 |
成熟房地产市场的制度安排
现代企业制度
现代企业制度是社会主义市场经济体制的微观基础，与之配套的是产权制度、分配制度、工资制度、社会保障制度、法律制度。它对发展房地产业的作用在于：
(1) 形成规范的房地产市场主体；
(2) 弱化行政手段在住宅资源配置中的作用；
(3) 分离企业的政策性职能和社会性负担。基于传统福利制度等原因，住房在企业的各种保障制度中举足轻重，企业逐渐成了建房、分房、管房的主体，住房对于企业来说，既是财富，也是一个沉重的包袱，建立现代企业制度，把住房的投资、建设、分配、管理从企业中转移出去有利企业活力释放与效率的提高；
(4) 通过市场准入和退出机制，提高市场主体的行为质量。
产权制度
在市场经济中，商品交换的实质就是权利的转让。特别是对于住房这种位置固定、使用期长、价值大的商品来说，更是如此。这就决定了人们在住房的投资开发、生产、流通、经营和消费过程中，必须建立一套明确规定的、可转让的、在法律的保护和监督下可以实施的产权制度，以规范人们的经济行为，保证住房产业的不断发展。
一般来讲，市场在资源配置中发挥基础作用，必须具备三个条件：
第一，社会必须对产权给予完全明确的规定，使得人们对每项物品的权利，得到法律的保障和约束；第二，产权必须是可实施和可转让的；第三，产权应当是分散和多元化的，以便促进市场发育并促使价格合理化。
在对产权作了一般的界定之后，再看看中国的住房产权问题。
自从1980年中国城镇住房制度改革一开始，我们就坚定不移地树立房地产改革的目标——住房商品化。在实践中，无论房改的模式怎样，各地始终都以出售公房，提高租金，多渠道筹集住房资金为主要内容，这些都回避不了产权问题。因此，要想大力开拓住房商品市场，把住宅业培育为新的经济增长点，就必须建立起产权清晰、权责明确且受到法律保护和监督、可以实施的产权制度。
中国住房产权制度存在的最大问题是源自企业制度缺位的产权模糊不清，人格虚拟，其主要背景是传统体制下房屋福利型分配结构(自管房占20%，直管房占60%，私房占20%)。
建立适应中国国情的房地产产权制度基本思路：
(1) 建立土地使用权的统一规划与分级管理制度；
(2) 建立自管房和直管公房产权确认与产权界定制度，明确产权的最终归属；
(3) 对当前住宅产权进行清理。重点包括：A 完全由政府投资兴建，分配和管理的公房，其产权认定（是归地方政府还是中央政府）；B 由企业单位建设，分配给职工而委托代管房屋的产权认定（是归地方政府还是企业单位？）；C 建设资金来源于财政拨款房屋的产权认定；D 自筹资金建房的产权确认。
分配制度与财政税收制度
(1) 建立安居工程、经济适用住房、商品房三级住房分配制度体系，普及老百姓的居住需求；
(2) 分配货币化。我国由于传统因素的影响，福利分配一直是分配制度的主流，平均主义严重，其结果一方面漠视了收入中的住宅含量；另一方面造成住房福利消费观念根深蒂固；分配货币化的本质作用在于：在提高收入中的住宅含量的同时修正人们的传统住宅消费观念；
(3) 改革工资制度，实行货币为主，权益为辅(主要指：针对企业行为短期化而提出的期股、年薪制和智力入股等工资分配方式)的工资制度；
(4) 收入调节制度
一是提高财政补贴力度、广度；二是通过税费减免形式在融资（尤其是消费融资）、二级房地产交易方面给予扶持；三是提高工资性收入比重，鼓励创造非工资性收入的工作制度，提高工资收入中的住房消费含量。
价格制度
(1) 强化国家宏观价格控制，一是土地一级批租价格；二是房地产利润空间的价格限制；三是价格内容的规范；
(2) 建立房地产价格评估制度。其可行的思路是，借鉴其他中介代理机构执业运作经验，推出执业资格认证制度，成立专业的房地产价格评估中介机构，并对其进行社会化管理。
社会保障制度
社会保障制度是建立社会主义市场经济体制的必然要求。因为一旦现代企业制度建立起来，作为市场最主要的一类主体，企业既有发展壮大的美好前景，也面临着破产倒闭的危险，失业在所难免；另外政企分开以后，企业原有的社会性负担势必交由社会承担。以医疗、养老、就业保险为主要内容的社会保障制度的建立可以有效解除老百姓后顾之忧，减轻老百姓生活需求的负担。当老百性无后顾之忧时，其投资意识也就会慢慢萌发，住房作为相对保险的一种投资品种将是首选。也正是从这一角度而言，良好的社会保障制度实际是对购房的一种贴补。
市场管理制度
住房市场化、现代化的根本要求是遵循市场化的游戏规则，还房地产市场的本来面目。当务之急是建立起科学的市场准入与退出机制，关键要做到两点：一是有进有退(包括上市公司在内)，不搞政策性庇护，公私分明；二是建立有效的退出制度，修订破产法已势在必行。
市场管理规范化、法制化
包括三级交易市场各主体资质的重新鉴定和年检制度；房屋销售、维修、抵押、租赁行为有法可依；中介代理机构、经营机构的资格认证制度等等。
市场主体结构重组
加入WTO，对外资进入我国房地产市场提供了契机，也拉开了新世纪中国房地产市场主体结构重组的序幕。其主要途径可概括为：一是经过较长时间积累与发展在企业资产、开发量、土地储备、人力资源、资金融通等方面具备进一步搏击市场能力和优势的专业房地产企业通过资产重组、资本运营方式自由孵化；二是大型企业跨行业经营房地产，凭借其良好的社会关系、雄厚的资金和原有的品牌形象立足；三是通过合并或分立重组专业的房地产集团，包括出于战略调整或完善现代企业制度等原因由国家组建、民营企业的强强联合；预计外资进入国内房地产市场将呈现新特点，它们将更多向多元化方向发展，开发、规划设计、园林环艺、工程顾问、销售代理、物业管理等诸多领域都将有外资介入，在中国进行长期投资将是众多国外大公司的必然选择。
(1) 形成规范的房地产市场主体；
(2) 弱化行政手段在住宅资源配置中的作用；
(3) 分离企业的政策性职能和社会性负担。基于传统福利制度等原因，住房在企业的各种保障制度中举足轻重，企业逐渐成了建房、分房、管房的主体，住房对于企业来说，既是财富，也是一个沉重的包袱，建立现代企业制度，把住房的投资、建设、分配、管理从企业中转移出去有利企业活力释放与效率的提高；
(4) 通过市场准入和退出机制，提高市场主体的行为质量。
产权制度
在市场经济中，商品交换的实质就是权利的转让。特别是对于住房这种位置固定、使用期长、价值大的商品来说，更是如此。这就决定了人们在住房的投资开发、生产、流通、经营和消费过程中，必须建立一套明确规定的、可转让的、在法律的保护和监督下可以实施的产权制度，以规范人们的经济行为，保证住房产业的不断发展。
一般来讲，市场在资源配置中发挥基础作用，必须具备三个条件：
第一，社会必须对产权给予完全明确的规定，使得人们对每项物品的权利，得到法律的保障和约束；第二，产权必须是可实施和可转让的；第三，产权应当是分散和多元化的，以便促进市场发育并促使价格合理化。
在对产权作了一般的界定之后，再看看中国的住房产权问题。
自从1980年中国城镇住房制度改革一开始，我们就坚定不移地树立房地产改革的目标——住房商品化。在实践中，无论房改的模式怎样，各地始终都以出售公房，提高租金，多渠道筹集住房资金为主要内容，这些都回避不了产权问题。因此，要想大力开拓住房商品市场，把住宅业培育为新的经济增长点，就必须建立起产权清晰、权责明确且受到法律保护和监督、可以实施的产权制度。
中国住房产权制度存在的最大问题是源自企业制度缺位的产权模糊不清，人格虚拟，其主要背景是传统体制下房屋福利型分配结构(自管房占20%，直管房占60%，私房占20%)。
建立适应中国国情的房地产产权制度基本思路：
(1) 建立土地使用权的统一规划与分级管理制度；
(2) 建立自管房和直管公房产权确认与产权界定制度，明确产权的最终归属；
(3) 对当前住宅产权进行清理。重点包括：A 完全由政府投资兴建，分配和管理的公房，其产权认定（是归地方政府还是中央政府）；B 由企业单位建设，分配给职工而委托代管房屋的产权认定（是归地方政府还是企业单位？）；C 建设资金来源于财政拨款房屋的产权认定；D 自筹资金建房的产权确认。
分配制度与财政税收制度
(1) 建立安居工程、经济适用住房、商品房三级住房分配制度体系，普及老百姓的居住需求；
(2) 分配货币化。我国由于传统因素的影响，福利分配一直是分配制度的主流，平均主义严重，其结果一方面漠视了收入中的住宅含量；另一方面造成住房福利消费观念根深蒂固；分配货币化的本质作用在于：在提高收入中的住宅含量的同时修正人们的传统住宅消费观念；
(3) 改革工资制度，实行货币为主，权益为辅(主要指：针对企业行为短期化而提出的期股、年薪制和智力入股等工资分配方式)的工资制度；
(4) 收入调节制度
一是提高财政补贴力度、广度；二是通过税费减免形式在融资（尤其是消费融资）、二级房地产交易方面给予扶持；三是提高工资性收入比重，鼓励创造非工资性收入的工作制度，提高工资收入中的住房消费含量。
价格制度
(1) 强化国家宏观价格控制，一是土地一级批租价格；二是房地产利润空间的价格限制；三是价格内容的规范；
(2) 建立房地产价格评估制度。其可行的思路是，借鉴其他中介代理机构执业运作经验，推出执业资格认证制度，成立专业的房地产价格评估中介机构，并对其进行社会化管理。
社会保障制度
社会保障制度是建立社会主义市场经济体制的必然要求。因为一旦现代企业制度建立起来，作为市场最主要的一类主体，企业既有发展壮大的美好前景，也面临着破产倒闭的危险，失业在所难免；另外政企分开以后，企业原有的社会性负担势必交由社会承担。以医疗、养老、就业保险为主要内容的社会保障制度的建立可以有效解除老百姓后顾之忧，减轻老百姓生活需求的负担。当老百性无后顾之忧时，其投资意识也就会慢慢萌发，住房作为相对保险的一种投资品种将是首选。也正是从这一角度而言，良好的社会保障制度实际是对购房的一种贴补。
市场管理制度
住房市场化、现代化的根本要求是遵循市场化的游戏规则，还房地产市场的本来面目。当务之急是建立起科学的市场准入与退出机制，关键要做到两点：一是有进有退(包括上市公司在内)，不搞政策性庇护，公私分明；二是建立有效的退出制度，修订破产法已势在必行。
市场管理规范化、法制化
市场主体结构重组
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