2023年2月10日  开心的博学百灵鸟

当前，全国掀起了一阵“提前还贷潮”，对于公积金贷款，我认为不能盲目跟风，要理性思考、理性面对、理性决策。

首先，说一说公积金贷款的优势。

一是贷款利率低。住房公积金贷款相比商业贷款，还是有优势的。

2022年9月30日，中国人民银行决定，自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变，即5年以下（含5年）和5年以上利率分别不低于3.025%和3.575%。

根据住房公积金贷款管理相关规定和借款合同约定，存量贷款如遇法定利率调整，从次年1月1日开始，按相应利率档次执行新的利率标准。也就是说，自2023年1月1日起，所有首套个人住房公积金贷款利率全部执行降低后的利率。

今年1月20日央行发布的最新LPR显示，1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%。春节假期过后，已经有多座城市宣布了首套房贷利率的下调。长春首套房贷利率从1月31日开始执行3.8%，沈阳自2月1日起首套房贷利率下调为3.9%，天津首套利率也下调到了3.9%，福州、厦门首套房贷利率下限自1月31日起，也从此前的4.1%下调至3.8%。

二是住房公积金可以直接对冲贷款。

目前，全国大部分城市住房公积金管理中心都开展了按月对冲还贷业务，贷款职工只需签订一个协议，就可以优先从公积金账户余额中直接对冲贷款，不用再从银行卡扣划一分钱，非常方便。有些人，根据自己和配偶每月缴存公积金情况，选择一个合适的月供金额，后续就再也不用操心，非常省心。

三是基于住房公积金贷款额度限制，相比商业贷款压力较小。全国各地住房公积金贷款额度虽然不同，但都有上限，相比商业住房贷款，虽然贷款额度少，但势必带来后期的还款压力小。

其次，说一说面对“提前还贷潮”，公积金贷款应如何抉择?

一是能用“死钱”，不用“活钱”。

何为“死钱”？就是虽然是自己的钱，但平时想用却用不了的钱，比如，缴存的住房公积金。大家都知道，住房公积金归职工个人所有，但提取使用住房公积金是有条件限制的，如果没有购房消费等支出，是提取不了住房公积金的，就是提取，有的住房公积金管理中心还有时间限制。

何为“活钱”？就是存储在银行或放在家里保险柜的钱。这些钱都是可以根据实际需要随时动用的。

前些年，因受资金流动性风险影响，全国大部分城市住房公积金贷款政策都规定“存贷挂钩”，即住房公积金贷款额度与账户余额挂钩，账户余额多，贷款就多，账户余额少，贷款就少。所以办理住房公积金贷款时，贷款职工都需要保留一部分公积金账户余额，满足贷款要求，这些保留的余额是不能在贷款时提取出来的，只能等后期放款后，每月对冲还贷使用。

当还款达到一定期限时，大多数要求正常还款满12个月，贷款职工就可以办理公积金提前还款业务。这时候，夫妻双方公积金账户除每月对冲还贷外，就会积累一部分账户余额，有的金额还比较大。在这种情况下，建议大家使用夫妻双方公积金账户的资金作提前还款，只要有，就申请还，除非公积金管理中心对还款金额和还款次数有限制。因为，这部分钱对于我们来说，就是“死钱”，平时放在公积金账户，虽然每年按照1.5%的定期利率计息，但远低于住房公积金贷款利率，这个利差也是公积金管理中心每年增值收益的主要来源。

如果使用“活钱”提前还款，一定要三思而后行。目前，银行理财产品年化利率虽然有不同程度的下调，但这只是阶段性的，不可能一直持续下去。再说，银行理财产品年化利率再下调，有的也比公积金贷款的利率要高，只是投资期限长一点，风险大一点，这些都是可以承受的。

二是能早还，不晚还。

公积金贷款虽然利率低，但也不是无息贷款，贷款金额越多，期限越长，随之带来的利息也越多。如果要想考虑提前还款，通常有两个建议，供参考。

一个是等额本息还款方式，建议在总还款时间的前三分之一时间内还清贷款都算合理。因为等额本息还款方式前几年还的房贷月供几乎都是在还利息，本金非常少，越早提前还清越省钱。

另一个是等额本金还款方式，建议在总贷款时间的前二分之一时间内还清贷款都算合理。因为等额本金还款方式还的本金是固定的，本金所占比例相对较大，利息相对等额本息少很多。

三是能部分还，不全部还。

在提前偿还公积金贷款时，建议大家可以选择提前还一部分，最好是把月供金额降低到夫妻双方住房公积金月缴存额以下，这样以后还款就不用操心了，每月缴存的公积金直接对冲贷款，有结余，就提前部分还，如果没有结余，那更不会产生利差。除此之外，如果选择提前部分还款，毕竟贷款未结清，还可以享受个税抵扣的优惠政策，何乐而不为呢？

如果选择一次性结清贷款，就要减少家庭一大笔流动资金，就是以这笔“活钱”机会成本为代价，到底划不划算，需要慎重考虑。同时，结清贷款后，就无法提取使用公积金了，这时的公积金又变成了“死钱”，除非你有新的购房消费支出。