房地产市场杂谈

房地产市场具有很强的渗透力、辐射力和扩张力。住宅市场的规律是商品市场的特殊规律。

一线城市房地产市场的成熟发展，能促进全国区域市场梯度发展与健康发展。

二线城市房地产市场有成熟市场参照，少走弯路，投资者可预测未来市场并抓住市场机会。

三线城市房地产市场有可观察、可借鉴的大中城市的市场经验，准确定位，定向开发，能降低崩盘风险。

对于房地产市场来说，如果以僵化的方式比照股票市场、货币市场、自由贸市场“谈商论道”，用简单的人口数、住房存量做简单供需分析，必然误入错判市场的迷途之中。

房地产市场有很强的地域特点，市场走势受地域、地址、地点的经济状况、产业布局、气候条件、人文特点的不同而走势不同、交易特点不同，同时有涨有跌的区域市场之间有互动的市场特性，更有互相自动调节的市场功能。

微观看，多层次供需结构具有“单元”式市场特征。无论高端高品质的住宅供给市场、普通商品住宅供给市场、还是保障型住宅“市场”及租赁住房“市场”均相对独立地地与老百姓多层次住房需求相对应，这些“单元”式市场之间通过千丝万缕的互通关系，形成地域性市场行情与走势。

2017年，就一线城市来说，房地产市场的表现是稳定、理性的一年。住宅市场内部结构有此供需与彼供需互动的市场动态，一是高端市场依然稳步向上保证改善型需求，二是保障性住房供给量拴住高房价暴涨缰绳，三是自住型商品房分解了需求者，四是存量房、二手房呈市场完善与补充的“活水”。房地产市场稳定的重要特征是长效机制下的不同市场的动态平衡。

在住宅市场的运行过程，人口政策、产业政策、货币政策、市场调控政策对市场运行秩序有重要调控力。

实现房地产市场的动态平衡，就是要利用市场的渗透力、辐射力和扩张力，通过分城施策保证地域市场良性运行，通过人口、产业、金融等大的调控政策缝合地域市场之间的互动。

建立调控房地产市场长效机制，就要通过市场的动态平衡，建立有区别又有联系的不同市场秩序，通过建立分层供给体系，满足多样多层的住房需求。围绕住房是用来住的不是用来炒的目的，综合计划与市场的综合手段，最大限度引导投资投机资本按照一定规则保证供需之间公平、公正交易。

判断过房地产市场是否良性发展，不是看房价，也不是孤立看商品交易统计。更重要的是人们看待市场的社会心理，什么时候人们对房地产市场的态度变了，期盼房地产开发商队伍的人多了，不同住宅需求者的对不同地点、不同品质的房产有了自由自在的选择性了，城市改造与城市大发展的时机就到了，城市化进程加快了，也就必然达到国民经济的综合平衡。

如何看待房地产市场，怎么保证房地产市场平稳运行，习总书记提出了重要观点：建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制，要充分考虑到房地产市场特点，紧紧把握“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，深入研究短期和长期相结合的长效机制和基础性制度安排。要完善一揽子政策组合，引导投资行为，合理引导预期，保持房地产市场稳定。要调整和优化中长期供给体系，实现房地产市场动态均衡。