别误读上海楼市新政策

       3月25日上午10点，“史上最严”楼市新政发布，其中，重点涉及的调控措施有：第一，进一步加强房地产市场监管，规范从业行为，严重查处违法违规行为；第二，落实差别化的信贷政策，对于拥有一套住房再次购买普通商品住宅首付比例调整至50%，非普通二套房的首付比例提升至不低于70%；第三，严格执行限购政策，对于非上海市户籍居民，缴纳社保及税务的要求从2年提高到5年。
       这一有上海特色的政策一出，市场震惊及哗然。其中的观点认为，上海的房价将在下半年某个月开始出现“降价潮”。从历次调控的反应看，市场人士第一个反映应就是房价涨落的预测，往往更多人的这种出台调控政策与房价涨落对应的思维模式，曲解了政策意图与市场特点。此次上海的调控政策，依然不是针对房价而来，这是向市场释放“因城施策”的重要信号，根本不是什么“降价潮”药引子。
        从上海出台的调控内容看，其严厉调控的目标是均衡供给量与需求速度之间的失衡。通过完善或深化限购措施放缓个贷速度、稳定市场情绪、调整排队购房秩序起到关键作用。
       笔者认为，上海调控模式与“降价潮”无关，政策出台不会伤害市场，也不会制止购房人的合理需求。这个政策给供给侧的住房供应者释放一个有效供给相对不足的信号，五年内适度增加住房供给包括租赁供给并无市场库存压力，即使出现库存也是结构性的压力，这是其一。
       其二，普通住宅及非普通住宅的需求依然对市场价格有支撑及刺激作用。在一线城市，购房人的基本需求与改善需求的合力已经打破原有市场的结构性平衡，改善性及享受性住房需求的聚集力有冲击原有限购政策的势头，出台完善限购政策，无疑分散或防止集中爆发购房队伍拥挤、房价非理性上涨的势头。根据供给侧市场结构性“短缺”信号，及时调整首付贷、上浮首付额、提高购房资格门槛，无疑不是抑制房价，而是对需求侧需求秩序的调控，以优先满足“新市民”中的老市民的住房需求。
       其三，在一线城市，新市民或成一线城市房地产市场启动的巨大力量。平衡或排序新市民购房队伍，平衡本地居民与新市民的住房需求，调整住房供给结构与需求结构的对应关系，成为决策者或市场维护者的重要课题。
其四，加大住房供应并非一挥而就，形成新增供给的周期需要与综合配套环境建设相适应，通过购房资格“二改五”的调整能稳定新市民的有序有效需求，刺激购房条件不具备的需求进入租赁市场形成租赁市场的需求，充分发挥成熟市政环境的作用，刺激启动租赁市场的“库存”形成相应供给。
       其五，完善金融政策的杠杆作用，减少需求侧货币投放量，降低市场风险，规避或防止市场投机、非理性需求冲击相对稳定的市场秩序。保证房价与市场走势的稳定性与一致性。
      上海出台的调控政策并不是什么“新政”，也不是抑制房价的信号。而是对限购政策的深化，是平衡市场供需的必要手段。市场人士切不可误解这次政策信号对市场真正的作用。