楼市重要指标是“库存量”

       随着住房制度的改革，房价一度成为市场的主要参考信号，因此，投资投机的不断介入，极度刺激了住宅市场畸形发展，又使房价一度失灵。过去人们之所以一直关注房价的走势，重要原因是市场供不应求，待售面积指标一直为0；

       2010年以来随着房地产市场的深化改革，通过限购、限贷、限价等权宜政策的落实，自住型商品房、保障型住宅建设乘势“弯道超车”，房价指标的参考作用被弱化，待售面积指标越来越明显发挥市场的风向标作用。可以断定：以待售面积指标为基础的“库存量”将成为楼市的敏感指标。

       纵观20多年来楼市的变换，房价一路上扬，大体分成三个阶段。每个阶段的房价表现的内涵不同。

        1995年以后的十年为房价上扬的第一个阶段。房价由建安成本、高收入者及销售成本决定，房价一度缓慢上行，这个阶段由于土地成本占比及房贷占比不是房价的影响因素，因此建设速度难以满足多数住房渴望者的需求。      

        2004年以后到2010年为房价发飙阶段。由于土地招拍挂政策的刺激、按揭贷款的刺激，房地产进入“新境地”。房价成本构成介入高起的土地成本、房贷因素，这个阶段的房价成为吸纳资金重要指标。同时大大刺激了住房需求、投资需求、投机需求，这些刺激因素使房地产市场的住房价格“一路高歌”，同时，住房价格与非住宅地产价格一度倒挂多年。

       2010年以来，为稳定房价的调控阶段。稳定因素大体是限购、限贷、限价政策和抑制投资投机家加速保障性住房建设的政策。房价似乎回归到第一阶段的稳定上扬阶段。判断住房市场冷暖的风向标已不再是房价。无疑待售面积的悄悄成为市场的重要指标。

       回顾不同阶段房价的表现我们会看到，当前支撑房价不下跌有诸多因素，而促成房价稳定下来的重要指标已经包括待售面积指标。这个指标的出现是调控的结果，也是市场的真正回归。

       目前，住房市场由于投资投机和信贷的刺激，一方面多套住房持有者成为二手房市场的供应者及租赁市场的“房东”，另一方面新房开发速度加快，形成待售面积增加。这两种新现象成为左右市场的“关键少数”即“库存”。

       就市场交易的理论来说，房价由供求关系决定。但是在不成熟的商品房市场，少了库存指标是不成熟的关键指标。我们知道市场由供、销、存三个重要环节组成，也就是说市场的供应指标、销售指标、库存指标是相辅相成的市场要素。其中，库存指标是最重要的市场信号。

       就住房市场来说，当库存指标为负数时，预售成风、房价飙涨。当库存接近零的时候房价还会迅速上涨。只有待售面积指标出现，房价才有可能相对稳定下来，因此少了“库存”指标的市场是不丰满的市场。

      当前待售面积指标的出现，成为房地产市场新的风向标。商品住宅的供给、销售、库存的统计数据，能更好的反映市场的供求关系及运行趋向。其中，库存的增减一定成为土地市场、建筑市场、销售市场的重要参照指标。

      库存指标的大小直接平衡市场供需量，当库存小于一定周期的销售量时，应以保障供应价格微涨为主；当库存大于一定周期的销售量时、要减少土地供应量、放缓住房供应，稳定房价；当库存为负的时候，要防止市场应供不应求形成投机现象；当库存为零，加大住房入市量以平衡供需关系。当然当库存量远大于一定周期销售量或等于多周期销售量的时候，如果土地供应还继续加大必然形成“财富浪费”或经济危机。

       当前住宅市场新增库存量来源由住房竣工未形成销售量、二手房市场供应量、多套住房持有者非自住房的空置量、原有新增住房可销售未销售量组成。需要再度强调的是：当这“存量项”总和与市场销售量大体相等的时候，市场交易一定呈稳定态势。如果随着销售量的减少而这些供应总量还在惯性增加，就预示着市场风险的到来。从2014年国家统计局的数据看，去年市场原有库存与新增库存的合计数为121552万平方米如果预测2015年商品住宅销售面积保持在11亿平方米左右，这种供需数据的静态指标呈相对平衡状态。可以预测2015年是平衡状态的市场、是健康的市场，市场自我调节功能已经恢复。待售面积的出现，限购、限贷、限价的权宜作用会明显减弱。这就是“待售面积”或库存量这个“关键少数”的重要作用。

        待售面积或库存面积量远远大于一定周期销售量房地产市场的市场风险一定会增加，假如2014年的库存量大于本年度销售量的两倍，同时新开工数量又大于当年销售一倍以上，如果销售周期锁定在一年之内，那么巨量的当前库存和后续库存一定蕴育后两年的市场风险。好在2014年的多种相关指标证明，住宅市场还在平稳健康发展阶段，过度惧怕“库存”不是市场思维，库存或待售面积控制在一定水平更有利于市场对房价的自我调节能力。

        待售面或库存量是开发商开发市场与预测市场的重要参考指标。从统计数据看，明显的住宅待售面积为40684万平方米，加上2014年80868万平方米的住房竣工面积，再加无法统计的住房持有者的少量非自住房，总量不过13亿平方米。其中住房持有者的少量非自住房可以忽略对市场影响，这个指标入市时间不固定的供给特点不足以冲击销售市场。如此看来，2015年的销售市场依然平稳，房价或有微幅上涨以刺激刚需入市。

        今后判断市场如果不以待售面或库存量为参考，还会重蹈过去大批专家判断市场失误的覆辙。某种意义来说，由于土地成本的介入、金融资本的介入、销售方式的改变，判断市场的依据也在改变。看待售面或库存量与销售量的平衡关系比看房价涨跌更能准确判断市场态势。从另一个角度说，从一个楼盘、一个地区、一个地域的实际出发看宏观待售面或库存量与销售量的平衡关系，通过判断开发量、存量、销售量三者的关系更能准确判断所对应市场的走势。

       住宅市场有“库存”是正常现象，“库存”是影响房价和市场走势的决定因素。没有“库存”或待售面积的市场时机已经过去了。如今楼市已经进入“待售面积+竣工未售面积+二手房供给量”的有"库存特色"的住房市场时代！

       住房市场"库存量"大小取决老百姓刚需量增长、收入量增长。随着改善性、享受型住房房需求量逐步增加，原有库存和新增库存是否适销对路的问题还会出现。既要防止库存为零、又要防止库存过剩或积压。应该说，房价涨跌不代表市场的风向，恰恰“库存量”才是市场运行的重要指标。