切不可误读降价

     房价是判定房地产市场行情最有说服力的信号。目前媒体透出一股“降价风”，试图解读房地产市场是“下行”行情。

     最近见诸媒体的如什么杭州南京楼盘售价跳水，广州三项目推出一成首付优惠活动，北京两楼盘以低于预期几千元的价格入市……等等信息，让人感觉市场行情似乎真的趋降。难道房价真的开始降了？我认为，面对个案的营销千万别误读“降价”两个字，也不要误判目前房地产市场的行情是“降价”行情。

    所谓降价是相对一个地域一个楼盘来说，高价买了住房的购房人不得不“赔本”抛售高价房，开发商被动的逐步低价销售楼盘，其销售价格呈下行趋势。相对房地产市场来说，降价的行情只有出现地域性房价下跌，才是真正的降价行情。如果某楼盘相对于预期价格而实施“低房价”销售，这不是降价的概念，而是一种针对心理预期的经营策略。

     万科澄和印象台湖都低于市场预计价格入市，只是说明有高有底的市场行情形成了，一种与需求者对应的适销对路的住房供给进入人们视线。有人认为，自住型商品房的入市分流了一部分客户，实际上自住型商品房供给对象从来都不是高房价对应的购房群体，自住型商品房供给只是平抑了这部分人的购房焦虑而已，不存在分流的问题。高房价依然还是高端住房供给市场的行情。目前出现低于市场预计价格入市的楼盘是一种房价有高有低的分化了的市场现象，与有涨有跌的行情有很大很大区别。与崩盘行情更不着边。

    日前，对一些楼盘进行“降价”判定是不准确的。如何看待房价高低与涨落的巨大区别？我觉得有必要厘清低价、降价、下跌等市场的描述语言。

     1.低价入市策略。新盘入市有预期定价和实际定价的区别，一虚一实的定价策略及虚实转换的经营策略，被一些非市场人士误读为“降价”，其实这不过是一种市场策略。

     2.起步价策略。分层定价的价差让人感觉价格在波动，特别是低价起步让人感觉到价格相对指标是“回落”的，这种相对原来价格得出的“降价”结论，恰恰是开发商对房价高低的掌控与公众对价格敏感的差距，让人感觉是“降价”的错觉。别忘记“买的没有卖的精”。

    3.均价策略。很多时候开发商公布“平均价”似乎房价降了。实际上，对房价价差的调整开发商依然能灵活的运作以解决市场预期与真正交易行情的盲区盲点问题。

    4.地域差别化行情。有的地域通过高房价行情，完成了城市发展的规划，形成了高房价支撑的成熟区域行情；相对非成熟区的楼盘明显形成二手房高房价与新楼盘低房价的不同市场行情。区域之间价格的差别化构成宏观市场的价格浮动行情，这种价格浮动的行情，不是某个楼盘具体交易的“降价”，而是市场价格高与低的行情，这是一种对开发商有意义的行情，相对具体地域的需求者来说依然是“高房价”而不是“降价”行情。

      5.自住型商品房交易是一种被冻结的“低房价”行情，由于这类交易规定了“许可”上市的时间，虽然统计意义上的行情是“被降价”，但是并没有改变自住型商品房持有者对本身住房价格“上涨”预期，只是推迟了局部市场的上涨行情，从而大大减弱了房价暴涨的市场心理预期。这种心理预期的对冲，形成了当前稳定而理性的房地产市场行情。

      综上，我们切不可误读当前个别楼盘“降价”的现象，降价只是市场行情的“外衣”，真正的行情是一种与成本、利润、销售量相关，与需求量相符，适合本地域的一种趋于稳定的市场行情。