“地产+产业”是最理性的房地产运营模式

应该说，“地产+产业”的运作模式，是最具理性的房地产运营模式。这种模式以均衡运营为基本特征，以综合开发、长期运营为目标，以“利益合理化”为基础，既可以规避一窝蜂式的开发热，又可以防止类似住宅开发的炒作热。

　　在北京，我们看到了这种理性范本。

　　根据北京总体规划，在不同的区域，建立不同的功能定位，是建设友好环境的良方，在实践中，为保证“政府+公共管理部门+开发商+企业”等多家园区运作主体的有效整合，在中关村这块牌子之下，正在探索十六个园区协同发展的机制，这为提升北京甚至周边辐射区的社会效益和经济效益提供了可能——良性共振、组合动力，如果这种类型的产业地产能够稳健运行，将具有重要的经济意义。

　　近年来，中小企业总部或研发机构不断兴起，商务活动的品质需求不断增加，正是产业地产各环节长期、微利、稳定运行，形成了企业的“绿色”环境，“园区”小气候以资源要素的科学配置、高效利用为核心，确立了产业地产在房地产分工中的重要地位，并形成了多种运行模式。

　　一是政府主导的公共设施建设开发及运营模式；二是企业主导开发建设的专业科技园模式；三是企业主导、政府支持的中小企业孵化中心运作模式；四是开发区域企业主导、定制开发的合力建设模式；五是多方统筹分工负责式的组合运营模式。这些运行模式围绕“产业”，以市场运作的操作手法实现了多个产业对土地市场的多样需求，同时，满足了地产对产业发展的有效供给。多位一体、整体协调，产业地产成为近年来许多区域经济发展的新亮点。

　　毫无疑问，产业地产运营是长期实践的过程。从设计、招商到运营，这一整套环节是典型的长周期，从基础建设、商品房建设到实现社会功能，产业地产也是宏观发展战略与微观运行平台的结合。产业地产运作的实践证明，缜密规划、科学布局、产业引导、差异化经营是产业地产健康发展的重要前提。其中 “政府+公共服务部门+开发商+金融部门+创新创业企业”共同打造，政府搭舞台，开发区做平台、金融做后台，企业唱压轴戏是产业地产的科学运营和管理的基本经验。

　　那么，对企业来说，企业法人贷款特别是中小企业贷款，以及“银行+运营商+购房企业”的合作模式，将形成对中小企业实实在在的支持。共同参与、开发企业负责推荐，根据企业需求为企业“量身定做”的全程服务流程是增强创业创新企业市场竞争力的最有效措施。

　　模式的创新并非一挥而就，有其渐进的规律可把握，还有许多实践问题有待园区从业者探索，比如搭建银企合作平台、政企联谊平台、网络信息平台等服务体系建设，这些都是关乎产业地产健康发展的活力因素。产业地产不是“一卖了之”、“一租了之”，如果仅仅研究租售等微观运营问题，不足以认清产业地产的“特殊身份”，它是新型城镇化的重要推手，是政府资源、区域土地资源、人才资源和客户资源的合理配置，通过混搭和融合，通过产业地产运作模式不断创新，将已有的 “硬件”建设与 “软”环境建设有机组合，产业地产运营商有能力把区域打造成“产业布局合理、产业链接紧密、企业聚集力强、环境保护好、经济效益高”的综合经济体。

　　十八大报告指出：“科学规划城市群规模和布局，增强中小城市和小城镇产业发展、公共服务、吸纳就业、人口集聚功能。”“加快完善城乡发展一体化体制机制，着力在城乡规划、基础设施、公共服务等方面推进一体化，促进城乡要素平等交换和公共资源均衡配置，形成以工促农、以城带乡、工农互惠、城乡一体的新型工农、城乡关系。” 在国家大政方针指导下，产业地产的发展空间更加广阔，深入实践和探索产业地产的运作模式，把政府、公共服务部门、开发运营商及入区企业的实践结果运用到更广领域，是实现经济振兴及发展的“多赢”的战略手段之一。

http://chanye.focus.cn/news/2013-06-26/3515832.html