统计数据描述了一个稳定的楼市

     国家统计局发布了2012年1-4月份有关房地产的统计数据，无论环比同比，也无论相对数还是绝对数，客观描述了一个稳定的楼市。市场的供需平衡实况已经出现。

    一.销售市场出现分化，多样性和地域性的市场明显出现差异化，市场内涵发生变化

       1.新建商品住宅（不含保障性住房）价格变动情况告诉我们：一是与上月相比，70个大中城市市场的房价有涨有跌，市场波动幅度在缩小，接近交易均衡状态，其中环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.2%。上涨的城市占比为4.5%。二是与去年同月相比，70个大中城市中相当数量的城市完成了对需求的调控，有效需求正在恢复购买信心，房价同比上涨的城市有23个占比32.9%，房价同比涨幅均未超过1.7%。同时也能分析出累计同比大部分城市的房价依然有涨幅，这类数据只是对区域市场无意义罢了。

     2.二手住宅价格变动情况告诉我们：一是与上月相比，70个大中城市二手房市场波动大于新房的幅度，市场正寻找真正的中枢行情。上涨的城市有9个占比12.9%。环比价格涨幅稳定在0.4%以内。二是与去年同月相比，70个大中城市二手房价格下降的城市有56个，比3月份增加了7个；持平的城市有2个；上涨的城市有12个占比17.1，涨幅稳定在3.2%以内。同时，我们也能判断二手房价格的定基比也有“平稳”的上浮。 

    二.市场供需矛盾缓解，市场商品房供应量与需求量失衡状态明显开始缓解。

     1.2012年1-4月份，住宅投资10818亿元，增长13.9%；

     2.1-4月份，房地产开发企业住宅施工面积321373万平方米，增长18.8%。住宅新开工面积40606万平方米，下降7.9%。住宅竣工面积17809万平方米，增长30.1%。

     3.1-4月份，商品房销售面积21562万平方米，同比下降13.4%；这个数字细分的住宅销售面积为19012万平方米，同比下降14.9%；还有住宅销售额10253亿元同比下降13.5%。

     4.1-4月份累计待售面积19443万平方米，而 4月末，住宅待售面积只增加93万平方米。

   我们围绕住宅销售面积这个核心数据分析市场的供需问题，我们会发现，以上数据告诉我们：今年年1-4月份住宅施工面积的数据很大，起码大于住宅销售面积近17倍的量；住宅新开工面积也很大起码大于住宅销售面积2.1倍；今年1-4月住宅竣工面积却少于住宅销售面积1203万平方米；今年前四个月住宅销售面积为19012万平方米，而1-4月待售面积只比住宅销售面积多431万平方米，应该说，“后半场”的楼市还有只相当今年1-4月销售水平的待售面积。

    这组数据联系起来看，我们会知道：

    首先，今后的供给量很大，而且大于市场5年以上的消化能力，如果巨大的施工面积与保障性住房无关的话，相对刚需的供给可谓“货源充足”。

    其次，新开工的面积加待售面积足可以保持两年半的市场有效供给，至少三年内供需的总量是平衡的，不会造成市场压力，以上数据至少说明二手房不会新增供给量。

    第三.今年下半年如果还有新增面积计入待售面积统计之中，而下半年又是一年的“销售旺季”，可以预测新增住宅竣工面积+待售总面积足可以平衡住宅的需求市场。

    第四.由于市场的交易内涵发生变化，那种“眉毛胡子一把抓”的供给方式不复存在.今年剔除了去年没有剔除的投资投机需求及误伤的改善性需求因素，即使房价环比或同比都呈微降，也能说明刚需在逐渐增多。

    三.从混合指标看，房地产行业发展的动力依然强盛。

     1-4月份，房地产开发企业土地购置面积9657万平方米，同比下降19.3%；土地成交价款1826亿元，下降13.7%。

    房地产企业根据市场开工面积、待售面积的市况，自动减少购置土地,说明市场的调节功能正在发挥作用，也说明“地根”随着市场变换正在适度“收紧”。

    地根收紧、开发力度加大、投资资金不断支撑住宅开发特别是保障性住房建设，这种市场供给的增减现象，足可以规避房地产市场的经营风险，也不会出像所谓的市场“泡沫”破裂。

    房地产行业发展动力不消失的奥妙在数字之中。没有数据证明房价会大跌，也没有供给不足造成房价暴涨的诱因。

    今年是房地产市场的重要转型年具有里程碑意义，今年是房地产的元年，1-4月又是特殊一年的特殊的市场开端。因此，分析统计局出炉的住宅类统计数据很有意义。上述统计数据描述了一个稳定的楼市，除此以外看不出还有别的楼市现象。