领降楼市个别项目没能力
最近通州楼市有了一些变化，于是热议了一阵房价下跌的事情，笔者认为“通州现象”不过是典型的非理性市场向理性市场过度的案例。
据说，通州新城面积将达到155平方公里，其中核心区面积为48平方公里。大家都在炒作政府的行政职能部门以及在京的中央部委直属研究机构东迁，炒作通州“国际化大都市城区”的规划。就这两个由头很多人曾经不冷静的抬高房价，房价一度蹿高到每平米2万以上，最近房价又下滑到1.5万元/平方米左右。
如此的现象大概几个因素起了作用：
一是，限购客观上打击或阻止了开发商对投资者和投机者的促销策略。
二是，与市区相比2万以上的房价确实不足以吸引有效需求或未满足需求参与购买。
三是，收紧的房贷推迟了购房人购买时间。
四是，06年以后的行情本身是虚高的行情，郊区的楼盘介入不深，通州试水不爽。
五是，炒作的未来国际化都市其预期时间有点长，真正有眼光的是投资投机者，而有效需求者都是实用者。
上述原因是通州楼市回归正常的有关动因。而所有因素都不是破坏“楼市”而是让交易更接近真实需求。
企图一夜之间就成为国际化大都市是不现实的，“罗马不是一天建成的”，建城扎寨需要有步骤、有计划，不可“跨越”或跑步实现。如果用高房价拉动建城的速度本身就是一个悖论，如果有控制的市场、有规则的交易，通州新城的房价就会稳定下来，房价“脱缰”反而不利于国际化都市的建设。
但并不是说，房价下降就有利于房地产市场发展。通州以及郊区的房价应该更加在一个低于城区的价位上稳定下来。通过完善基础设施建设，完善未来城区向郊区人口、产业转移的规划，通过有序的疏导，完全可以把房地产市场稳定下来。
房产是有成本的，房价下降到临界点就会停止。其实，郊区房价目前每平米在10000-18000左右是合适的区间。
通州新城个别项目很难领降楼市，降价行为一般是原来较高的楼盘在经营过程相对降价，而不是经营危机式降价。
郊区很多房子不是经营过程中的降价。在消化了前期存量房的基础上，新楼盘主动调低过高的市场预期，在一个新的合理的价位上推出新盘，这就不是人们所说的降价概念，而是一种面对市况低点定价策略。其实面对目前市况，放弃那种高价位定价策略符合当前市场状况。
市场不存在领降楼市的问题。市场已经或正在消化非理性上涨的因素，重新寻找新行情的起点罢了。
支撑房价的多因素还在，多数新房改变了定价策略，不再以大幅上调房价为目的做营销，二手房也不再以调高看房人胃口的价格上市而是寻求市场价格的新支撑点。这是当前的市场行情内在市况。
至于市场价格是否开始下跌40%甚至80%的幅度，也许只是一个预期而已，实现这个预期很难。因为个别项目没能力领降楼市。
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