保障性住房的政策走向越来越明朗

     保障性住房的鼓励政策走向，决定满足中低收入者住房需求的程度，今年不断出台的保障住房政策，已经指明了保障性住房建设的大势和走向，同时让更多人对房地产市场的未来增强了信心。

    今年相继出台的政策有国务院办公厅《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发〔2010〕4号）、《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号）和住房和城乡建设部等七部门《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》（建保〔2010〕87号），前几天（九月二十七日）,公布了《支持公共租赁住房建设和运营税收优惠政策通知》<财税〔2010〕88号>，系列性的政策表明，保障性住房已经成为一项重要国策。

     从实践看，近年来保障性住房的开发建设不断深入进行。以北京为例，2007年以来，北京政府逐步加大保障性住房的开发建设，2007年整年保障性住房供应套数和面积达到8238套和87.90万平方米，分别占住宅供应的7.33%和6.61%；2008年保障性住房开发力度进一步加大，尤其是下半年以来，商品住宅市场持续低迷；国务院为了保证房地产市场的平稳发展，在扩大内需的同时进一步加大和加快保障性住房的建设；2008年保障性住房供应套数和面积分比为31.26%和23.97%，市场供应较2007年整年提高了将近4倍；国务院计划2009-2011年总投资9000亿元加大保障性住房建设规模，平均每年计划投入3000多亿；2009-2011年，将增加200多万套的廉租住房、400多万套的经济适用住房，北京保障性住房供应近年不断加大供给。

       2007年以来，北京逐步加大保障性住房的开发建设，2008年下半年以来，商品住宅市场持续低迷，保障性住房的开发的巨大诱惑是原因之一。保障性住房的开发调低了购房人对房价上涨的预期，降温了市场炒作者的亢奋激情。厘清了高端住房消费和低端住房需求的阵营，也使中端消费者开始理性思考自己的住房购买需求，加之金融风暴冲击的影响，促成了市场格局的变化。 

从北京房价近年的走势来看，市场处在土地政策、保障房政策和两限房集中上市、各种“药方”频出并逐渐起作用的时期。让房地产市场降温并趋于理性。今年以来，保障性住房政策频出是“政策房”的标志性起点。

如果逐步加大“政策房”上市量，有条件的购买者购买“政策房”同时挡住高收入者买保障性住房的路径，高中端市场各自表现自己的交易特点。房地产市场一定会保持“春天”的温度。

 市场是否健康合理关键不看房价看结构，供给价格与需求者收入一一对应的市场就是健康的市场。假定现在所表现的市场只有高端市场一个市场，其供应量为一套，高收入者购买者为一人，这个时点收入比可能是合理的，收入比反映的是全部市场的状况；假定保障房上市，高收入者被政策拒之在外，其供应量为一套，中低收入者购买者为一人，这个时点收入比可能也是合理的，收入比同样反映全部市场的状况；但是，住房这个特殊商品的价格水平总是让购买者翘脚购买，而不是向购买低值易损商品那样便宜，这种房价收入比才是房地产市场交易的规律。因此，保障性住房政策出台，保障了翘脚购买也难以实现住房梦的人群。

根据市场提供的信息预测未来房地产市场的走势，根据保障性住房的政策预测房地产价格的影响程度。我们可以感到房地产稳定已经是大势所趋，商品住宅、保障性住房、公租房、二手房、办公类商品房等等不同类商品房、政策房的大量有序供给，为满足多层次需求，促进房地产市场的健康发展创造了前所未有的市场繁荣。

越来越明朗的保障性住房的政策走向，为市场人士准确判断明年市场提供了依据。我判断：市场和政策互为作用的结果表明，明年商品住宅与保障性住房相形相映，既保证了住宅供应量增加，又稳定了商品住宅的房价。