房地产经营有特殊性

     商品市场的活力是同行竞争和供需博弈，商品房市场的活力是资金推动、社会推动、经济推动。以此不能把商品市场的活力淋漓尽致的运用在房地产市场，有限使用市场手段的根本原因是房地产经营有明显的特殊性。

     竞争是房地产企业的最大风险，房地产企业之间竞争必然引发房地产资源的浪费，房产开发成功与失败不取决开发商之间的竞争取决于城市规划的科学性，国民经济的发展的可持续性以及可流动资本的充裕度。

    如果房地产市场经营的结果是房企地域性的市场垄断，必然出现住房供给方式单一而需求多样化的现状。

    房地产企业之间相对独立的经营模式构成不同区域市场之间的市场差异，溢出的是需求者之间的竞买，竞买是房地产商的盈利源泉。

    房地产经营的关键是金融资本和投资资本的介入程度。两种资本的特点决定经营结果不同，金融资本介入让终端需求在交易过程中“埋单”，投资资本的介入市场让投资或投机者“埋单”，市场交易的连续性耐久性必然延续到二手房市场，不但商品房不贬值还会增加终端需求者购置成本。可以说，金融资本和投资资本流动方式决定房地产市场的运行方向。

    房地产市场有供、需、存要素，但是“空置房”停留在开发商手中是资源和资本的浪费，是非正常现象。一般商品供给量和库存量往往在供给方，而房地产开发商经营特点是控制供给量和相对少的“库存”，大部分库存即“空置房”输出到社会，社会上的空置房成为“多对多”特点的二手房市场和租赁市场的必要的“货源”。

    房地产产品的经营过程是商品属性中经营周期最长的“商品”之一。综合成本“复杂”、生产过程的“社会功能”明显，销售过程资本消耗大，进入市场以后对社会面貌改观最为明显。

    房地产经营是个长周期经济活动，非市场手段干预市场很难在短时间凑效，2010年左一个“国十条”右一个“国五”条，密集的上调房贷、限购、加息政策，从忽悠要出台房产税到打击囤地和捂盘惜售，号称2010年房地产调控是最严厉的一年，可是房价就是不降。老百姓有句俗语“出生的孩子不是轻易就能掐死的”，房地产市场比一般商品市场更有顽强生命力，一旦成长必定是“猪坚强”。

    房地产经营的结果直接影响人们的消费行为，拉动数个行业的发展，房地产不仅仅只有住宅市场，其他房地产的拉动作用更甚于住宅市场。

    房地产业的发展既可以造就社会精英，也可以产生腐败，既可以推动国民经济发展，也可以让社会经济产生危机。 

     拍脑袋难以认识房地产市场的特点，权力干预难以捋顺房地产经营，统计过去数据难以预测未来需求，问计市场你会发现，房地产市场不复杂但是很深奥，房地产经营很深奥并且复杂。谁要是把商品房市场与商品市场一样看待，谁要是把房地产经营与商品经营等同认识，谁要是把不同国家、不同地域的房地产经营以一个标准去衡量，一定会“失算”.

    房地产经营有许许多多特殊性，应该是被市场验证过的一个事实。

房地产市场很少和商品市场同一，房地产市场与金融货币政策密切相关，货币市场环境稳定房地产市场必然稳定。房地产市场稳定房地产经营就更加凸显其特殊性。