房地产市场制度安排的公平与效率

    原来福利分房的制度安排既不公平又忽视效率。

    随着房地产供应商品化进程发现现行的房地产市场制度安排也缺乏真正的效率了。

    两种制度所忽视的效率很不相同。后一个制度安排相对前一个制度能促进或激活效率，后一个制度安排几乎是竞争规律、供需规律、价格规律起作用。但是，任何制度随着岁月流逝也不会一成不变，效率到了极点，就会越来越缺少公平因素，甚至异化了效率原则，形成新的低效率。
    2009年的救市举措刺激了房地产市场，盘活了房地产存量，激活了市场，也为换挡发展打下了基础。

   我们不可能回到计划经济时呆板单一的福利分房供应体制时期，那样的住房供需体系看起来很公平，但是，忽视效率的公平，不是真正的公平。我们也不可能让住房市场的供需交易信马由缰的发展到经济危机或者泡沫破灭那个“终点站”。往往强调市场效率和相对交易公平的同时，也会降低资源配置的效率，最终导致宏观上的不公平。

   两种住房体制两把“双刃剑”，两种制度运行具有阶段性和必然性。核心问题都集中于公平与效率的问题上。

   世界上，一改了之的住房制度是没有的。企望用纯市场经济的办法或者纯计划经济办法都不可能解决所有人的住房问题。

    多种形式的住房供需体系是市场的高级阶段。在多层次市场供给与需求体系形成之前，单一的住房供需体系运行结果必然出现严重的公平与效率等社会问题。

    科学的制度创新是房地产市场的灵魂，没有不断创性的住房供需体系，没有完善的市场游戏规则，最初的制度体系必然是呆板或混乱的体系。单一呆板的制度不管是计划分配时期还是市场配置时期，都会走向终极，其派生的住房供需体系也是畸形的。在市场配置期，供需体系由呆板发展到泛滥型的混乱是一种必然。这种混乱包括规则混乱、秩序混乱、市场信号混乱、判断和预测市场的混乱。一旦市场出现混乱不但缺失公平也促使效率下滑。

    房地产市场的现状是公平与效率交替作用的结果。法律法规的制定既要保持相对稳定，又要适合市场变化。相对稳定的市场规则能保证市场稳定发展，适合市场变化的决策机制可促使市场不断活跃。

    房地产市场的公平与效率取决于房地产市场制度的安排。公平与效率具有阶段性特征，恪守不变的思维，不符合改革精神。