今年房市景象是“转折”以后房市走向是稳

                                           飞鹰/文

    研究供需是大问题也是实际问题,两会是个房市变化的窗口.频繁出台的保证房地产市场健康发展的政策已经表明，信号弹已经发了不少了,只等待市场按照预期方向发展.土地置换和流转、宅基地换住宅、保障性住房建设，老城区、棚户区改造已成为重要举措。

   以北京为例，08年注定要成为房地产市场的转折年。据报道：2008年，北京市房地产开发投资经历了增长、放缓、下降、恢复四阶段。其中，一季度比上年同季增长22.5%；二季度增长5.9%，增速回落16.6个百分点，投资呈现下行趋势；三季度受施工限制影响，下降35.1%；四季度各月开发投资逐步回升，同比增长1.8%。

   08年北京房地产市场的转折以2008年9月为起点。从2008年9月份开始，新建住宅价格有所松动，出现2005年以来环比首次下降趋势，之后连续四个月环比下降。12月份，新建住宅环比降幅由9月份的0.3%扩大为1.1%，降幅为2008年以来最大值。但是从同比指数看，9月、10月、11月和12月分别增长8.7%、6.9%、4.2%和1.4%。一增一减可以看出，房价下行，开发的住宅房数量增长，而数量增长的内涵发生变化，保障性住房已经进入开发的数量统计指标之内。可见一手商品住宅的数量下降其开发的潜力已经不大了，决策层所期待的市场格局即一手房、二手房、租赁房三足鼎立的局面将要形成，受加上金融危机的影响，为政府就决策解决低收入群体住房、改造老城区、危房区和采空区提供了契机。

    09年房地产市场上景象无疑是“拆”，拆旧房建新房这是一个市场变化的迹象，也是今后2-3年的政策主题。北京市市长郭金龙2009年1月12日在北京市第十三届人民代表大会第二次会议上所做的《政府工作报告》中指出，今年要“加大住房保障力度，开工建设和收购廉租房、经济适用房、政策性租赁房、限价商品房850万平方米，竣工200万平方米。”以解决低收入群体的住房需求。同时“全面启动门头沟、通州、丰台"三区三片"棚户区改造试点。”这又向市场发出一个影响住房消费走向和住房消费结构变化的信号。一建一拆显示培育低端市场的一系列措施开始实施。保障性住房将是房地产市场的一极而影响房市的格局与房价，以供需平衡为特征的房地产市场，在保障房入市和试点以后房地产市场的稳定是可以预期的。一种新的住房消费形式对于稳定房市、启动其他消费市场有深远而重大的经济意义。

    原来的市场在缩量，其他住房市场在扩张,最明显的就是保障性住房市场启动。5年以后今天的新建保障性住房与昨日的商品房就会在二手房市场上共舞,新的需求会在二手房市场上买到合理价位的住房。虽然二手房今天会总是先于新房在动，但二手房将是五年以后房市的主要支撑品种。如果形容房地产市场变化有“三天”变化的话，那么昨天主打市场是商品住宅；今天主打市场是保障性住房；后天主打市场是二手房.现在二手房的行情不过是明日的"报春花"。这种变化符合市场的进化论。未来十年楼市难突破07年的价格水平那篇文章就是基于市场新变化的预测。

     因为党的十六大报告提出：我国GDP总量到2020年力争比2000年翻两番。那么根据统计，2000年我国GDP总量为89404亿元，按照翻两番计算，2020年全国GDP总量达到35.76万亿元，这样年发展速度需要年均增长7%。十七大要求实现人均GDP到2020年比2000年翻两番，有关统计显示，2000年人均GDP为7078元，如果翻两番人均GDP就达28312元。据此推断北京2000年的房价大概每平米3000元，2020年翻两番的时候房价在每平米12000元左右。看起来相对07年价格水平房价没有涨幅，如果考虑房地产“三天”的走势因素。也许市场稳的特点会凸现出来。
    从另一个角度讲，07年房价暴涨提前预收了以后的一部分发展成果，而且是非理性的上涨。今后如果调控措施得当，房价的涨幅与国民收入相符，与人均GDP增长相适应，完全可以作出10年内房价难突破07年的价格水平的判断。

    北京的房地产市场有先导性、特殊性和代表性。可以推断不同区域的房地产虽然有不同的特点，但总体上说，07年是一个房市的特殊年和转折年。放眼看，房地产“三天”的走势一定是“昨天”上涨，“今天”理性。“明天”稳健。这是保障性住房启动及商品房价格回归理性的结果，是与宏观经济相适应的走势。