北京房市新政可预期的全面效果

    11月22日，北京市11个部门联手发布了房地产市场新政。市建委、市发改委、市财政局、市地税局、市规委、市国土资源局、市统计局、国家统计局北京调查总队、中国人民银行北京营业管理部、北京银监局、北京住房公积金中心等部门联合印发的《关于促进本市房地产市场稳定发展的若干意见》(简称《意见》)。向市场发出了明确的信号，既北京将加快政策性住房建设，鼓励居民合理的住房消费。

    北京房市新政可谓全面而具有针对性。解读《意见》之用意，具有稳、转、促之功效。

    1.稳定二手房市场交易价格。

    根据建设部门正式印发的《北京市享受优惠政策住房平均交易价格的通知》，今后，北京市三环以内每套总价215万元人民币、三环至四环之间每套175万元人民币、四环至五环之间每套165万元人民币、五环以外每套100万元人民币的住房交易时均可享受优惠政策。实际上，给购房人提出了房价的“底部”预期标准。

    从11月24日起，办理申报纳税手续均按新的交易价格标准执行。符合新规定条件的，纳税人可享受相关税收的减免优惠。享受优惠政策的普通住房应同时满足以下三个新的条件：住宅小区建筑容积率在1.0(含1.0)以上；单套建筑面积在140平方米(含140平方米)以下；实际成交价低于同区域享受优惠政策住房平均交易价格1.2倍以下。实际上，是对建房规模、买房的大小、买房的区域，给出一把“尺度”，具有控制房价上涨的作用。

   根据北京城区的布局，可以说按照不同地域的不同价格制定享受优惠政策的门槛，实际是一种对高价房的既限制又稳定房价的策略。北京三环以内的房价是以二手房供应为主的房市，三环到五环是二手房供应逐渐减少，新房供应逐次增多的房市，这个政策的作用在于稳城区房价，保郊区新建商品住宅的供应价格，促郊区房市转型。

    降低住房交易税收负担、调整享受优惠政策的普通商品住房价格标准，加大住房消费信贷，特别是公积金贷款支持力度，鼓励居民合理的住房消费，活跃市场交易。足可以表明政府在房市中，对买卖双方的一种裁定导向。

   2.转变住宅供应方式。

    根据《意见》，本市将采取建设与收购并举的措施。对于符合条件的中低价位、中小套型的普通商品住房，收购一部分转化为保障性住房或限价房，增加政策性住房房源；加大廉租住房实物配租力度；优先保证保障性住房、限价房用地供应，适度从紧商品住房项目的土地供应等措施，这些措施的中心用意就是“转”，既由商品住宅市场化供应一种方式的模式转变为多种供应方式，一段时期，力促多样化的住房供应和消费模式的形成，加大政策市的建设已成为房市的主题。

     过去那种商业贷款按揭扶持为主的住房高消费模式，正在转为以公积金贷款支持的政策性住房保障为主的住房合理消费模式。十年来，住房分配模式的改变，使政府积累了足够的公积金；公积金的贷款及使用，使政府具有调控低收入群体的住房需求的砝码，加上政府的土地调控政策、适度从紧商品住房项目的土地供应，在政策的推动下，房市的“转身”动作，很快就会完成。

   面临政策调整的房市，房地产商经营战略的转型、过高房价的调控预期越来越明朗化。

 3.促进房地产业稳定健康发展。

   房地产业的发展对地区经济、社会发展具有重要意义。房地产市场服务和监管体系的完善，市场秩序的规范，购房者权益的维护程度，是房市的标志。

    《意见》是对畸形发育的房市的一种修正。字里行间体现着政策导向于促进房市发展的精神。表现了稳定过去的房市，促进落实新政的用心。政府在进一步加大政策性住房建设力度，加快推进在施的530万平方米保障性住房和限价房建设，落实今年800万平方米建设任务，明年计划新开工政策性住房850万平方米等方面，将发挥重要作用。

   政策房的入市，既拉动了房地产业的发展，又缓解了房价快速上涨、供需博弈白热化的矛盾。无论二手房、租赁房市场还是商品住宅市场，都会在政策的牵引下，按照平稳健康的方向运转。

  “对基础设施和配套设施不完善，待建、在建项目集中的地区，适度从紧商品住房项目的土地供应；适度增加生产性服务业土地供应。”这个信号也可以告诉我们，房地产业的发展也非住宅市场一种，《意见》所修正的还有与住宅业相配套的其他类型的房地产，促进房市的健康，保证“短板”的跟进，也是在此次政策的促进内容之一。 

    北京出台的政策，表现出北京经济的巨大政策调控的回旋空间，采空区、老城区和棚户区改造，无疑是此次调控受益区和亮点之一。

   总之，北京的新政，符合北京的特点。《意见》的功效在于温和、全面符合实际。房地产市场也会在这次政策的催促下“剧变”，稳、转、促之功效，无疑是房市过渡期的一剂良方。

   《意见》进一步加大住房保障力度，在切实解决好中低收入家庭住房困难的同时，发挥政策性住房的调控功能。

  《意见》使政策性住房在改善民生、促进房地产业健康发展和带动经济增长方面起到更大的作用。

   笔者在今年7月曾感觉《北京住房公积金政策微变稳定房市迈出第一步》，现在看来，以《意见》为房地产市场“转身”标志的新市场格局已经开始发生实质性变化。

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