房地产经营之我见: 

房地产开发有三个层次的基础性成本

 房地产行业的核算是房地产开发和经营的核心问题。找到房地产开发的边际成本是核算的基础问题。对成本的认识和厘清有助于消费者、开发商、决策者找到争议或者非议的平衡点。纵观商品房形成的过程，需要搞清楚房地产开发的三个基本的成本和他们的必然联系，既建安成本、综合建筑成本、综合销售成本。保持对三种边际成本的控制，才能通过营销实现利润的最大化，使房地产经济更加理性和成熟的发展。

 现在有人说房地产是暴利，认为房地产商应该公开自己的开发成本，这些呼声一方面违反市场经济的规则，不属于公开公正原则范畴，开发商也不可能公布自己的开发成本，谁都知道开发成本是企业竞争的武器之一，公布成本是强人所难。另一方面，房地产商的暴利行为是各方博弈或者投机的结果，当人们看到高收益的时候必定伴随着高风险，而房地产商的高风险必然是社会风险，这是政府决策部门不能允许发生的结果。

 如果分析房地产的核算成本，我们可以知道商品房的价格不能深跌，如果偏离边际收益、击穿成本底线，将会造成很大的社会问题，这是大的方面。如果从房地产商的角度看，搞清楚构成商品房价格的不同层次的成本，能够更好的应对来自市场和政策的压力。

 很多人喜欢用简单计算成本的方法推断销售利润，简单推算使很多人进入误区。比如，建安成本和销售价格相比利润空间极大，好像进入开发商口袋的真金白银源源不断，开发商的财富暴增。其实不然，建安成本相对建筑商来说是销售额，相对开发商来说是重要的销售成本的一部分、是小部分，有人推算不过占销售成本的0左右。从市场角度看，建安成本﹤综合开发成本﹤综合销售成本；如果从建筑商的角度看开发商一定觉得开发商是在获得暴利。但是，我们知道开发商支出建安成本以后还要承担很多社会义务和环境建设义务，这个支出数额巨大，比如修路、通水、通电、通邮很多时候这些建设要超出开发商的义务范围，支出一些公共事业部门应该支出的投资，有的还要建学校、医院等等配套设施。当然还有应该建设但需要在销售中体现的公摊建筑面积，还有消防设备等等，这些因素加大了投资成本，构成了平均综合成本。

 如果用平均综合成本推算也难以看清楚开发商的利润幅度。我们知道，开发商建设项目的规模不等于销售面积，也就是说销售的建筑面积﹤建设项目开发的建筑面积，建设项目开发的建筑面积=建筑使用面积+公摊建筑面积+非公摊建筑面积。对这些建筑面积的不同概念和内涵正确理解，才可能看到开发商真正的可销售部分房产的综合开发成本。在构成综合成本的因素中，最难控制的是风险成本，风险成本是不可控的成本，与项目的建设时机、建设进度、建设地址、周边环境、贷款规模、销售业绩、建筑商管理水平、建筑商与开发商的协调等因素密切相关，也是开发商的高风险因素。这些因素直接影响销售成本的高低。

  综合销售成本是最难把握的成本，多重因素的变动都反映到销售成本上来（我比喻为“乱麻成本”），形成销售成本的因素更为复杂和不好预测，但是它直接影响开发商最终经营利润。从建筑面积角度看，销售面积=套内建筑面积+公摊的共有公共面积，这和项目开发的建筑面积出现偏差，计入销售面积中的公摊面积通过销售面积表现出来，未计入销售面积中的其他建筑面积和其他设施比如，公共厕所、公园配套、绿化、学校、道路等等可能以货币计算的方式进入销售成本之中，另外在销售过程中很多宣传费、广告费、税收等等营销过程形成的成本与费用都是构成综合销售成本的非常重要因素。如果从销售角度看，我们会得出综合销售成本﹥综合开发成本﹥建安成本这样的不同层面的成本概念相互之间又密切联系的结论，三个成本之间的数量偏差就是房地产商最应该注意的环节，也是最重要的成本因素。

 如何厘清或者穷尽综合销售成本因素要看开发商经营水平和能力，还要看外部环境发生变化的时候管理者应对市场的能力。

  三个层次的成本形成和成本差异，产生了房产商受到指责时欲哭无泪现象，判断房价不会大跌的人也因此陷入指责的境地，人们的认识也因为站在不同角度产生差异。我们说，价格围绕价值上下波动，而波动的基础原因是成本，主要原因是市场需求，而我国所面临的房价的市场波动是非市场因素，因为大部分住房需求，被两限房的预期绑架了，被紧缩银根限制了，被社会心理和社会诉求扭曲了，除这些因素外也反映监管不力和市场发育不均衡等问题。

  可以说评价目前房地产所处的境地，从分析房地产价格形成的内部三个层次的成本形成和成本差异因素开始，就有可能使房地产市场参与的各方形成理智的共识。不至于使参与市场的各方的积极性受到打击，房地产市场也会健康发育起来。

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