房价的拐点终于来了

康体鹏

虽然有很多人为房价托市，有很多人不希望房价下跌，但是房价的拐点还是不可避免的到来了。近日，中国指数研究院发布报告称，8月十大城市住宅平均价格为15773元/平方米，与7月相比略有下降，降幅为0.41%，为去年9月以来首次下降。

认为房价不会下跌的理由很多，下面几条是似乎很有道理：（1）地方政府的土地财政，导致地价高昂，因此房价不会下跌，地方政府也不会让房价下跌。（2）房地产调控导致开发商拿地减少，因此未来商品房供应紧张，房价必将在未来报复性的上涨。（3）因为缺乏投资渠道，中国富人只能买房子保值增值。（4）中国的高速城市化，对商品房的需求增加。

下面就来对以上理由进行简单分析。

先说地方政府的土地财政。有点头脑的人都知道土地财政不能持久。一方面是拆迁征用土地的成本越来越高，卖土地的收益在减少；另一方面卖土地是一次性买卖，很多城市可卖的土地越来越少，甚至到了无地可卖的地步，例如深圳。因此，地方政府的土地财政不久就会破产。以北京为例，今年上半年的卖地收入大幅减少的2/3，新增税收都是从开发区新增企业来的。土地财政的波动大，且不具有可持续性，因此地方政府的收入来源必然要进行调整。根据国外的情况，房产税是重要的地方收入来源，政府为了弄钱，征收房产税的可能性很大。有人总认为地方政府会为房价托市，那是因为土地收益很高才那样。现在卖地收益不断减少，地方政府只能想法从其他渠道获取收入，为房价托市的动力只会越来越小。

持续一年多的房地产调控，确实让房地产市场陷入冰冻期，土地流拍时有发生。据此有人就认为，随着开工项目减少，未来房屋供应将大幅减少，房价报复性上涨随时会出现。我觉得供应量的多少，要结合数据来分析供给和需求。目前，单是房地产开工面积就超过40亿平米，商品房面积估计在30亿平米左右。前几年房屋销售面积是多少呢？每年不过大约7亿平米，其中包括大量的投机性需求。因此，不算二手房出售，不算再建保障房，即便从现在开始不再开工任何新项目，仅在建的商品房也够未来5年的市场需求。所以说，市场根本不存在供应不足的问题。

再来看看富人的投资渠道。中国的收入差距很大，富人手握重金无处可投确实是个问题。但是既然是投资，谁都不愿意做亏损的买卖。富人们所以投资房地产是因为买房子可以保值增值，这在过去的几年看确实如此。自从调控以来，房子的价格已经进入盘整期，而物价却在大幅上涨，从这个角度来说，囤房子已经无法保值了。拥有多套房产的富人和投机者，所以现在还不出售房产，是因为还残存希望，认为房价还要涨，认为调控政策会放松。可是一年多了，就是等不来上涨，调控还越来越严厉，可以肯定的说，希望终究会变成失望。股市中有久盘必跌的说法，房市也是如此。现在房价已经高位盘整了一年多了，一旦拐点出现，抛盘必然喷薄而出，房价深幅调整将不可避免。

最后再来说说中国的城市化。过去的30年，中国城市人口以每年1个百分点的速度增加，预计这个过程还将持续30年。如果按照1%来计算，每年城市新增人口大约1300万人，按照每人40平米的住房需求，一年的新增需求在5亿平米左右。考虑到中国城市化很多是城市扩大后，城郊失地农民转为市民产生的，这些失地农民的住房都要由保障房安置，因此城市化带来的新增商品房需求不会超过4亿平米/年。很显然，就算加上市民的改善型住房需求，在未来5年，绝对不会出现商品房供应短缺。

俗话说，买涨不买跌，卖跌不卖涨。现在十大城市的房价拐点已经出现了，房价进入下降通道已是必然趋势。一叶落知天下秋——当下正是投资者（含投机者）卖出房产的最佳时点。