眼下，鄂尔多斯正处在房地产宏观调控的生死边缘，处于舆论漩涡的中心，鄂尔多斯人正在经历着冰火两重天的境遇。正因如此，此时谈论鄂尔多斯或许已是多余，或许有马后炮、甚至落井下石的嫌疑。

令人关注的是，《鄂尔多斯日报》以“联合国人居署署长高度评价康巴什新区优质人居环境”为题报道，2012年8月6日，联合国人类居住署署长西西丽娅·马丁内斯密带领考察团对康巴什新区城市宜居建设情况进行了实地考察，并赞叹说：“到现在为止，我所看到的一切真的让我很震惊，你们的规划很具有前瞻性，设施和服务很周到，生活在这里的人们真幸福，我们期待这个城市的未来更美好。”显然，这位联合国贵宾此时被邀请到鄂尔多斯来的重要历史意义，一是对曾被美国《时代》杂志报道并称之为“鬼城”的鄂尔多斯康巴什新城的一次拨乱反正，二是对逐渐心灰意冷的当地民众及当地官员的一次精神提振。

除了安居房等政府主导的项目工地，大部分塔吊已经偃旗息鼓了，房价一落千丈，人气越发冷清。然而，打造“区域中心城市、百万人口大城市”的巨幅标语依然夺目，提醒市民及投资者不得不问问自己：往日的繁华虽似梦亦真亦幻，赶超沿海、比肩香港的信念我们还有吗？

为了有可能的复苏，我们必须痛定思痛。笔者曾就西安浐灞新区、天津滨海新区的开发提出了城市新区的人、财、地三道坎，在鄂尔多斯光鲜亮丽的背后，看看这三道坎是如何跨越的。

人从哪里来是每个新区面临的最基本问题，政府官员可以异想天开，规划师也可以天马行空，但事实上，城市人口的增加无外乎靠生育及外来人口定居的城市化自然增长，或者如重大产业调整的机械增长。更何况，人口迁移绝非易事，带来的生活压力、就业负担、文化差异、医疗教育等问题，这既是整个社会、也是家庭个体所面临的迁移后遗症，违背自然规律的快速膨胀城市后患无穷。就目前的东胜城区、伊金霍洛旗县城及康巴什新区三大板块的鄂尔多斯主城区来说，缺乏巨大的产业支撑，外来高素质人口留不住，从村落到乡镇、从乡镇到旗县、从旗县到市区涌进来的人口毕竟有限，光靠原有的城里人多生孩子也等不及，从一个总人口150万、现有城区人口50万的广袤的游牧型矿区发展成为百万人口区域中心城市，确实路途比较漫长。所以，政府动用了一切可以动用的资源、想到了一切可以想到的办法来留住人口、增加人气，鄂尔多斯的公务员小区盖得像一座城中城，据说可以容纳数万人，正在建设的经济适用房片区更是大得离谱，城中穿行的免费公交方便了市民上下班及购物，虽然几乎没人。人的问题，确实很头痛，不能违背自然规律，估计只有一个最简单的办法，修正一下原来的造人计划。

钱从哪里来是每个新区面临的最现实问题。征地离不开钱，修路、造医院学校公益设施哪一样都离不开钱。一般地，先由政府掏腰包出一部分启动资金，征一部分地、搞一部分引擎项目，再借助政治关系拉数家央企或有政治企图的外资巨头进行战略性投资，紧接着，通过市场化手段吸引有眼光的开发商进入，政府、战略投资商及开发商、甚至终端经营者等再以获得的市场收益进行新一轮投资，以这种相对稳定的个百千万金字塔结构实现了投资的良性市场循环，银行资金根据自己的市场判断参与其中。鄂尔多斯的新区建设也许有些急功近利，有些急于求成，于是政府财政不能量入而出，开发商更是被政府的忽悠急红了眼，也许是银行一时贷不到款，或者贷款不足，于是想到了本土化的来钱之道。据报道，鄂尔多斯的房地产开发资金70%以上来源于民间借贷，由于煤矿及城市开发加剧，当地老百姓得到了巨量的失地补偿及煤炭生意收益，人们把这些钱一部分借给开发商盖房子，一部分留着自己炒房子，这样，当地人就有了双重身份，既是放贷人，又是炒房客，他们手中的自有资金放大了房地产投资欲望及消费需求。正是这样一种非理性、非市场化的投资冲动催生了泡沫，彰显了繁华。

地从哪里来是每个新区面临的最棘手的问题。这里所说的地不是一般的土地，是必须符合城市规划、土地利用总体规划及产业规划的建设用地，而且每年能建的指标也是有严格的计划限制的，不是满世界可以乱建的。我们国家正面临最严峻的耕地保护形势，十八亿亩耕地红线一定要守住，正是如此，中央采取了最严厉的耕地保护政策及新增建设用地审批程序。规划的用地规模及每年的用地指标只能从两个渠道获取，一个是申请新增，一个是存量改造。据说，鄂尔多斯市近年来每年争取到的新增用地指标占到了内蒙全区的一半以上，显示了倾全区之力造鄂尔多斯新城，尽管如此，新增指标远远不够，于是出现了类似的“星河湾事件”。2012年7月，鄂尔多斯市东胜区政府违法征地的星河湾项目被列为2012年上半年全国土地违法督办案件，该项目规划总面积11820亩，违法占地2543亩，查处结果为，当地多个城建相关部门作出书面检讨，9名政府官员被处以警告或记过等处分，星河湾地产副总经理涉嫌非法占用农用地罪移送司法机关处理，成为近年来大型房地产企业涉及土地违法违规的案件中，罕见的司法介入个案。我们应该看到，这只是冰山一角，在风起云涌的开发大潮中，当地政府及开发商难以抑制掠地冲动。笔者认为，对于鄂尔多斯这样的露天矿业资源型城市来说，把造地的眼光放在矿区废弃地的存量改造上也许更显得因地制宜，比如，唐山的南湖生态城、徐州贾汪采煤塌陷区生态工业园就是很好的矿区改造案例，矿区存量土地改造的核心是用地规模和指标，根据区位及开发条件，可以有两个改造途径，一是就地改造成新项目，二是露天矿坑复垦，建设用地规模和指标置换到适宜开发区域。

总结三句话，造新城新区需要越过三道坎，拉人不能违背自然规律，花钱不能违背市场法则，造地不能违法违规。

（崔元星  国际商务策划师 513962079@qq.com,0755-23931399）F&?M*p+M--购房者俱乐部 www.0898fdc.com 海南购房 专业诚信 更好服务 €$#@3G}bcr?k--海*南*购*房 www.0898fdc.com 海南购房 专业诚信 更好服务K*f$,| [1] K