（2008年3月28日）

1.就目前国内的市场现象而言，您对于房地产市场有些什么样的看法？

    近年来，房地产一直是最敏感、最有争议的产业，但总体来看，正在趋于理性。去年的政府工作报告时期正值全国房价一路飙升，曾引发了关于房地产业是不是支柱产业、是鼓励还是该限制发展的大讨论，很长一段时间，政府与开发商形成对峙、互殴的局面，一方面，开发商检举告发，一大批高官因土地、房产问题落马；另一方面，政府声讨开发商，触目惊心的房地产开发成本清单曝光，使开发商成了过街老鼠。随着调控政策效能逐步显现，房价、地价上涨逐渐趋缓，价格的理性回归给予了政府与开发商和平共处、合谋共赢的最佳时机。

    虽然目前关于房地产的小争论依然不断，但温总理在今年的政府工作报告中明确区分了“政府的责任和市场的作用”。我的看法是，房地产市场正在趋于理性，政府在房地产健康发展中担负着更大的责任。

2.您认同“拐点论”吗？您怎样看待楼价对市场的影响以及后市的表现？

    我认为，无论是开发商，还是购房者，对房价的涨和跌都不必大惊小怪，政府、专家和媒体更不应煽风点火，涨和跌都是由供求关系的变化带来的正常结果。讨论“拐与不拐”，以及讨论“买与不买”都是无稽之谈，就像每天的股评机构都要对明天的股市作出看涨还是看跌的判断，只是赚些可怜的“注意力”而已，买入还是抛售还得股民自己拿主意，要想成为“巴菲特”就得做长线，就得有“愿赌服输”的心态。

    从当前一线城市房价上涨趋缓及部分楼盘大幅跳水的形势来看，一些品牌的房产开发商行为正趋于理性，比如万科，它就有风向标的作用，没人买了当然就得降价，降价对整个房产市场是件好事，有利于行业的整合和良性发展。在未来相当长的时期内，一线城市的降价风潮会波及二线城市及更广泛的区域，但总体而言，只是在价格总体水平上抑制了上涨速度或者略有下降，不大可能出现所谓的崩盘局面，除非出现国家层面的或世界性宏观经济混乱。

3.在目前的市场环境下，您对于开发商如何走出迷局有些什么样的看法或者建议？

    土地严管，拿地成本增加，房价上涨趋缓、甚至小幅下跌，已是不争的事实。今年中央政府制定的“抓紧建立住房保障体系”，尤其是各地纷纷推向市场的廉租房等保障性住房，将进一步使开发商的利润空间缩水，房地产业的大规模洗牌已成定局。应该看到，告别暴利时代是房地产走向健康的标志。大开发商应该顺应社会需要，担负起社会责任及方向标的作用，中小开发商应该积极自救，消化囤地，尽量涉足存量地，联合或寻求产权转让，坐以待毙或者恐慌抛售楼盘不是明智之举。

4.您怎样看待厦门的城市建设及房地产宏观环境？您认为厦门的楼市应该怎样去发展？

    近年来，我有幸应邀作为厦门园博园石文化园顾问（后落户忠仑公园）及应邀作为厦门邮轮城及厦门西站规划设计评审会评委，多次接触厦门的相关部门及开发商，对厦门有了一定的了解，但可能是很片面的。

早在2004年底，厦门市新一轮总体规划修编完成，海湾型城市发展蓝图展示出迷人魅力，如今，在执政者、规划师和建设者们的辛勤耕耘下，厦门的海湾梦正在变成现实。继厦门海堤、厦门大桥、海沧大桥之后，正在建设的杏林大桥、集美大桥及翔安隧道共同构成衔接岛内岛外的“一堤一隧四桥”跨海交通干线网，形成岛内辐射岛外、岛湾联动的局面。然而，和其他许多城市一样，厦门的城市建设快速发展、大干快上也留下了急功近利的隐患。一是岛内对外交通的便捷也带来了岛外流向岛内的人流的激增，使原本拥挤的厦门岛更加不堪负重；二是土地一级开发活力不足导致土地、房地产市场活力不足，多年来，厦门一直以行政指令方式指示政府背景的路桥公司、土地总公司及港务集团等瓜分土地一级开发市场，政府财政拨款、用人机制呆板、管理体制滞后的一级开发航母很难适应市场经济需要，五缘湾、园博园及环东海域等成片项目的悉数登场，在为了政绩而浓妆艳抹后还没来得及被市场细细品味；三是各区域割据、地方保护主义滋生，致使成功落户的外地开发商不多，缺乏交流，就缺乏前进的动力，缺乏竞争，就缺乏提升的压力；四是厦门岛的人为痕迹越来越重，文化个性越来越丧失，从空中看厦门岛，越来越像个规则的大鸡蛋了，迷人的海湾、生生不息的红树林正在被打着生态保护、科学发展旗号的现代厦门人大肆吞噬。

    好的方面就不用我多说了，如果对我上述的宏观感受有些认同，对厦门的楼市应该怎样去发展就自然得出一个放之四海而皆准的建议，那就是“既要张扬个性，又要走出去、请进来”，“既要注重功能分区，又要避免各自为政”。

5.就区域经济而言，您认为厦门未来的发展对于闽南、福建乃至珠三角影响有多大？

    厦门是我国五个经济特区之一，自特区成立以来，发展较为迅猛，但由于对台工作的特殊需要，其自身的经济发展受到一定程度的制约。近年来，厦门正在逐步形成海港陆港空港互动局面，立体枢纽经济凸显，对区域经济发展起着巨大的引擎作用。正在规划建设的位于集美区后溪镇的厦门西站是国家“四纵四横”铁路客运专线沿海快速铁路通道上的一个重要客站，是福建省“十一五”期间计划新建的福厦、厦深、龙厦三条铁路的重要枢纽站，也是未来厦门的重要门户。厦门邮轮城的逐步建成也把厦门带入了中国沿海少数几个邮轮城市行列，依托邮轮经济的带动效应，高档商务、购物、公寓及住宅等复合地产项目必将有较大发展。厦门在全国城市竞争力排名中一直高居前十五位左右，在沿海开放城市排名及全国十五个副省级城市排名中，厦门也一直处在中上位置。很遗憾的是，因鼓浪屿的琴声而让外地人魂牵梦绕的厦门居然落选了“2007年中国十大最具幸福感城市”，也许是我们原本幸福的厦门人自己不屑一顾参与这样的评选。我认为，就厦门的经济规模而言，可能在一定的区域内起不了决定性的作用，但其独特的城市个性更令人难以忘怀，如果因为追求经济快速发展而丧失了个性，厦门的影响就消失了。

6.您怎样评价海峡西岸经济区作为区域经济中一个板块在全国整体布局中的战略地位？

    海峡西岸经济区作为年轻的经济区域概念提出，涵盖了经济、政治、文化、社会等各个领域，厦门作为海峡西岸经济区的核心及龙头，起作举足轻重的作用。我认为，海峡西岸经济区在全国整体布局中的战略地位可以从以下三个方面来看。一是我国沿海经济带逐步成型，处在调整期的珠三角、成熟期的长三角、快速成长期的环渤海，加上刚刚获批的广西北部湾经济区，海峡西岸经济区正位于沿海经济带的核心地带，南北与珠三角、长三角两个经济区衔接，东与台湾岛、西与江西的广大内陆腹地贯通，起作连接南北、贯通东西的作用。二是我国新特区布局基本形成，2007年新批准的成都和重庆、武汉城市圈和长株潭城市群四个新特区与上海浦东新区、天津滨海新区以及原有的深圳特区，共同形成了在东中西、南北中的改革试验大布局，是中国区域协调发展重要的战略布局及取得的巨大成就，海峡西岸经济区处于改革试验大布局的相对空白区，有可能作为独特功能区域获批新特区。三是海峡西岸经济区尤其是厦门作为统一祖国大业的最后一个“政治节点”区域，必将起作更加重要的作用，随着香港、澳门的回归，深圳和珠海的政治节点作用逐步消失，城市功能成功转型。台湾新一届“总统”大选落幕，“小马哥”即将走马上任，祖国统一正迎来一个千载难逢的新机遇，厦门不仅是海峡西岸的重要交通节点，更是沟通两岸、收复台湾的主战场。

    俗话说，会哭的孩子有奶吃，常言道，会练会说真把式，海峡西岸经济区要依托厦门已有的会展经济基础，申办、创办一系列独特的、有影响力的会展活动，提升内部凝聚力，聚焦注意力、扩大影响力，就“吆喝”这一点而言，厦门做得远远不够，海峡西岸经济区做得更不够。

(崔元星  国际商务策划师  中国泛地产策划网 0755-26722240)