地产投资跟做其它任何生意一样，讲求低进高出，就是进入的门槛要低，拿到土地的成本要低，做成的成品（住宅、厂房、商铺及旅游项目等）租金、售价要高，当然，因为土地增值税政策的出台，“出”与“进”的差额要尽量控制在合理的范围内，否则白给政府打工了。

   谁都知道城市中心区开发价值大，所以那里的地价高，进入门槛也高，开发风险也大。挤破头哄抢有限的城市中心地块是实力的象征，但对大多数地产投资者来说，并非最明智之举，那里的现实价值虽大，但潜在升值空间已有限。就像拍影视剧，有的导演喜欢用已经红透了的明星大腕，有的导演则喜欢用名不见经传但可能蕴含潜质的新人，摄影出生、一直没拿到导演资质的张艺谋就属于后者，总是善于挖掘新人成就一系列后来红遍全球的“谋女郎”，当然，张艺谋在成就“谋女郎”的同时也获得了属于自己的巨大价值。

   面对强手如林的地产同业者，在纷繁复杂的地产形势下，面对如婀娜多姿的女人世界的地产信息的诱惑，我们如何作出选择，发掘属于我们自己的有潜质、有未来的地产“谋女郎”？笔者认为，避强定位，掌握地产投资的时空观尤其关键。

   从时间上来讲，规划修编前后的一两年间最值得关注，规划包括城市总体规划、土地利用总体规划及产业发展规划等，一般每5年修编一次。在修编即将开始之前，如果你看中了哪一片地域，主动提出规划方案并申请纳入政府的规划修编，待修编通过后以合法的程序获得开发权，或者在修编刚完成，你看中了有能力开发并极具潜力的地域，可以向政府提出用地域申请，并通过合法程序获得开发权。在其它时间内，你的主动性很难发挥，只能坐等政府公开招商或出让土地使用权。

   从空间上来讲，城乡结合部和行政区划边界最值得关注，因为这里是人为边界，政策差异、地价差异巨大，但市场需求趋同。尤其是随着时间的推移及区域经济发展，城乡结合部和行政区划边界随时会发生位移。级别越高的行政区划边界当然投资价值也越大，如目前炒得火热的西咸一体化（西安与咸阳）、太榆同城化（太原与榆次）等行政区划边界地带，正在成为地产投资热土。同时也应该看到，行政区划边界地带既孕育着商机，也蕴藏着陷阱，另外在产品定位上，也必须与城市中心差异化，需要有足够的驾驭能力，“打破行政区划界限，倡导区域协调发展”已成为商界与政界的共同呼声。

    这里所说的地产投资是广义的，从功能来讲，可以是住宅的，也可以是商业、工业、旅游等，从阶段来讲，既包括土地一级开发，也包括二级开发。

(崔元星  国际商务策划师  中国泛地产策划网 0755-26722240)