近年来发生的两则似乎不相干的地产事件再次引起了笔者对现行土地公开出让制度的思考。

事件一：天津顺驰卖身自救

2006年9月5日，曾被誉为房地产界“黑马”的顺弛集团以12.8亿元的价位把55%的控股权卖给了香港的路劲基建公司，这个价位被业界普遍认为超低价。据报道，顺弛至少有30亿元的资金黑洞，不得不卖掉控股权以谋求自救。从2003年开始，顺弛就在北京、上海、无锡、苏州等城市开展了疯狂的掠地运动，已拥有16个城市的合约740万平米建筑面积的42个项目。有人称，纵观顺弛近年的发家史，可以说是“成也土地，败也土地”。2006年10月10日的《中国国土资源报》用三个标题概括顺弛的非理性扩张策略：大肆圈地扩张——用高价搅浑土地市场，耍锅盖——以有限资金博取大量土地，拖延土地交款时间——与政府公信力博弈。顺弛最终还是倒在了自己挖掘的巨大资金陷阱里，更确切地说，是当今的看似公开、公平、公正的土地出让制度“成就”了像顺弛这样的狂人。

事件二：广州琶洲地王三度改嫁

2006年12月20日，一家名为南港投资有限公司的开发商历经2个小时、竞拍145个回合、战胜另7家开发商以7.42亿元天价拿下广州会展中心南边的琶洲地王，折合楼面地价10037元/平方米，而此前广州商业地产楼面地价最高纪录为4566元/平方米，该地块因为是2006年广州出让的最后一幅压轴地块，并经历了三次出让、两度收回的戏剧性波折而格外引人注目。该地块曾在2005年11月14日以1.7亿元的底价第一次出让，保证金仅1000万元，最终以4.6亿元的价格被两个外地的个人买家获得，此后不久，因开发商无力如期支付地价，该地块被房管局收回。2006年2月28日，为避免重蹈覆辙，该地块底价被提高至2.2177亿元，保证金也升至1500万元，最后被广东建中房地产实业公司以4亿元的价格拿下，和第一次一样，获地公司也没钱支付地价。为了避免前两次的尴尬，广州土地部门做足了功课，首先竞买保证金大幅提高至8000万元，而且规定，“凡竞买土地申请人名下有闲置土地、拖欠地价、严重违反国有土地使用权出让合同或有其他不良业绩的情况，不予接受竞买申请。” 尽管此次的神秘买家信誓旦旦，但业界不少人士在惊呼“天价”后还表示了担忧“怕要再次收回”，且有炒作地价、拉升附近琶洲板块地价之嫌。

无论是天津顺弛的一家玩多宗土地，还是广州琶洲地王的一宗土地被多家玩，悲剧背后折射出同一个问题——都是“价高者得”惹的祸。顺弛和琶洲地王绝不是个案，这不仅给会玩的商家敲响了警钟，也向土地主管方制定的“价高者得”的游戏规则提出了挑战。

不过，我们也高兴地看到，千里冰封有解冻的迹象：2006年9月6日，上海花木地块采取了区间内最高报价得最高分的评标方法，后因招标方所称的“技术问题”推迟公布评标结果。2006年11月15日，在北京四惠地块出让中，报价第二的金地首次打破了“价高者得”的规则。2006年11月29日，北京市广渠路36号地经过专家评价并报市政府批准，确定总分最高而报价仅排名第五位的城开联合体以26亿元的价格夺标。北京市土地整理储备中心副主任陈倩解释这一做法时说，政府没有把价格作为惟一的条件，在招标文件中，企业承诺的户型、价格等都是政府要考虑的因素。更多的城市正在作土地公开出让方面的大胆尝试，引入综合评标机制。

2006年12月5日，搜狐焦点房地产网北京站举办以《看不懂的拿地游戏规则》为主题的焦点房谈，大部分专家看惯了“价高者得”的简单粗暴游戏规则，显然不太适应政府的“从良”行为，但敢于说出对公开出让制度的看法就是一种进步。北京市土地学会秘书长刘峰表示，土地作为生产资料，有潜在的价值，因此不应该是“价高者得”，“应该是把土地给能创造更多价值的企业来做，他认为，对企业的评估应该主要看业绩和对社会贡献。更多的专家也加入到质疑“价高者得”的铁律中来。

无论是政府官员，开发商，还是业界专家，都清醒地认识到，在充分肯定土地公开出让制度优越性的前提下，“价高者得”的后患也越来越显现。虽然土地主管部门一直不承认土地价格是抬高房价上涨的主要因素，但是从近期宏观调控开始后，土地出让方式的微妙变化，就充分说明土地主管部门还是意识到土地出让价格在房价中的决定性作用，尤其是随着宏观调控的逐渐深入，如何控制开发商在竞买土地时的疯狂行为，已经成为土地主管部门必须面对的问题。打破“价高者得”的铁律，斩断“唯利是图”的官员和高价掠地的商家的后路，尽快出台更加理性的土地交易细则，促进阳光下的“钱权交易”，恐怕是近期土地市场最大的看点。

(崔元星 国际商务策划师 中国泛地产策划网 0755-26722240)