(本文已刊登在 2007年1月12日《南京日报》地产版)

2006年的楼市和地市沸沸扬扬，2006年的地产新政也是热闹非凡。刚刚进入2007，面对高烧不退的楼市风暴，专家和政界又将琢磨出哪些应对高招？

土地一级开发亟待规范

    早在2002年12月，北京市就出台了《北京市土地一级开发管理暂行办法》，但由于种种原因，执行力度不够，2005年9月，北京市国土资源局等四委办局联合印发了《北京市土地储备和一级开发暂行办法》，2006年5月，北京市国土资源局下发了《北京市土地一级开发项目招投标暂行办法》，这是全国第一个推出的土地一级开发招标管理办法和通过公开、公平、公正的市场竞争模式确定土地一级开发实施主体的地方法规，北京出台的一级开发政策对开发企业利润的相关规定是，如果是政府出资，利润不高于开发成本的2%，如果是企业自筹，不高于开发成本的8%。2006年3月，杭州市人民政府办公厅下发《关于进一步加强政府储备土地开发整理的实施意见》，提出“开发整理单位的利润按照实施方案测算的开发整理成本总额的10%以内予以核定”。2006年7月19日，海南省人民政府出台的《关于规范企业参与土地成片开发的通知》指出:“土地出让收入扣除土地开发成本后余下的纯收益部分，按照市、县政府所得不得低于30%的比例，确定市、县政府与主开发商的分成比例。”也就是说，一级开发商最高可以分得70%的土地纯收益。仅从北京、杭州及海南对一级开发的政策差异就可以看出，一级开发是一块有争议的巨大蛋糕，亟待出台可操作的、全国性的法规，以保证土地市场源头的健康、规范，各地政府、开发商及业界专家等正拭目以待。2006年11月27日，北京市国土局发布公告，公开招标方式确定土地一级开发主体，率先打开了土地一级开发的闸门。

单宗土地规模有望受控

土地市场及房地产开发单宗土地规模增大的现象越来越遭到专家的质疑，并引起了政府有关部门的注意。一方面，成片开发有利于城市整体形象的营造及降低综合开发成本，另一方面，“大盘”客观上造成了开发周期过长、土地闲置及地区性房价的垄断。但是，大盘对某个城市、某一时期的负面或正面的影响或许是相对的，而且，定量标准很难界定，所以，出台全国性的限“大”制度，恐怕还需要争论一段时间，可以肯定的是，即使出台之后，可能争论的声音更大。

工业用地公开出让呼唤细则

尽管工业用地招牌挂已纳入了2006年出台的相关政策，江苏、浙江、深圳和重庆等地已拟定了工业用地招牌挂相关配套措施，东部沿海地区和经济发达地区已率先实践并取得经验，但大部分地区仍处在观望状态，除了存在心理障碍，苦于没法下手也是主要原因之一。为了避免住宅、商业等经营性用地公开出让中出现的灰色现象和多走的弯路，预计相关的实施细则还会出台。“以地生财”不是长久之计，产业集群是工业用地的根本卖点，另外，为了减轻企业一次性投入的负担，促进节约集约用地，工业用地年租制也是对现行流转形式的一种补充，据报道，上海浦东新区正在积极尝试年租制。

“价高者得”的铁律期待修正

现行的国有土地招标挂牌拍卖制度基本是以“价高者得”为唯一评判标准的，这就助长了开发商哄抬地价、哄抬房价与地方政府“唯利是图”、“以地生财”的行为。近期，各地推出的一些双限土地、带附加条件的土地是一种理性回归的有益尝试，尤其是引入专家机制的综合评标方法使“价高者得”的铁律正在打破，“看不懂的游戏规则”尽管招徕了众多开发商的质疑，但是这对平抑地价、提高政府公信都是有意义的，随着政府的腰包逐渐鼓起来和意识逐渐清醒，预计在继续高举土地公开出让的大旗下出台更为文明的交易细则指日可待。

(崔元星 国际商务策划师 中国泛地产策划网 0755-26722240)