中国扬州国际珠宝城位于扬州新城西区，由于行政中心的西迁、扬州火车站的建设和润扬大桥的通车，西区已成为扬州市城市扩张的最佳选择。该项目由香港罗兰斯宝集团投资建设，总建筑面积82万平方米，总投资23亿港元，汇集国内外知名珠宝企业和珠宝经营及相关领域商家数百家。项目由珠宝大厦、珠宝国际广场、世界珠宝博览交易中心、世界珠宝时尚配饰中心、世界珠宝文化主题公园、珠宝研发大厦、珠宝加工区、国际珠宝五星级大酒店、珠宝世家公寓、珠宝城管理中心等十大板块构成。笔者有幸在“2006年中国（扬州）特色商业街高峰论坛”期间考察了该项目，并与中国步行商业街工作委员会的其他专家一起研讨该项目的运营思路。

关于用地。该项目总占地近千亩，从扬州市及邗江区用地总体规划来看，该项目用地应该是工业用途，而已经启动及后期规划的分项目包括商业、商务、会展、旅游、居住等多种功能，显然，在合法合规合理的前提下，如何分期、分块地改变土地用途及获得土地使用权是项目的关键。任何领导的承诺和不合法、不合规的协议都是靠不住的，合法用地是利益保证的基础。

关于珠宝国际广场定位。即将启用的珠宝国际广场是个6. 8万平方米的特色步行街，是个商业航母，完全定位为珠宝交易是不现实的，也是很危险的。珠宝街究竟是什么？可以有三层理解，一是珠宝交易街，就是珠宝的有形市场，二是珠宝服务街，就是为珠宝加工提供生产服务、为珠宝商提供生活服务，三是珠宝级的商务休闲街区，体现高档、时尚、奢侈。珠宝城的定位应该涵盖三者，否则就缺少人气，甚至会沦为“死街”。

关于开发模式。每个开发商都只是大项目中的一个“小角色”，不要因为自己有实力就包办了珠宝城相关的所有事，术有专攻，专做自己擅长的，而把其他的事、分项目尽量虚拟出去，“分包”出去。珠宝城的合作者来自于战略投资、项目合资、物业投资、项目经营等多个层面的，就看我们的故事能不能打动别人了。

关于盈利模式。主题公园靠门票挣钱，养老院靠床位挣钱，所以单价和人次是关键，媒体靠广告挣钱，所以吸引眼球、点击率及关注人群的质量是关键。珠宝城项目不是靠卖珠宝、卖房子挣钱，要合理地配置好短期、中期、长期盈利模式，珠宝城的核心是土地运营，人气带动商气，商气引来财气，通过精心的策划，把珠宝概念赋予这块土地，再通过耐心的营造，把珠宝概念显化出来、动起来，物业就升值了，土地就升值了。

关于营销。我曾向政府、企业的扬州本地几位朋友了解，他们感觉珠宝城在本地还不太有名气。建议启动政府营销，借助领导的工作报告推广项目，启动专家营销，借专家的口说事。没有名气，什么事情度难办。

(崔元星 国际商务策划师 中国泛地产策划网 0755-26722240)