警惕外资在房地产弱市下的“变脸”

                                         陈喆/文

    河豚鱼以味道异常鲜美著称,日本更是将河豚视作最精美、最名贵的食物之一,但河豚鱼体内含有天然的毒性，必须经过有经验的厨师特殊处理，才可以成为餐桌上的美餐。对于境外资本来说，中国的房地产市场同样是既存在高额利润又存在高风险的投资领域。自2002年取消内外销房的区别以来，外资以合资、合作、直接投资等多种形式涌入国内的房地产市场。境外资本家无疑是技艺高超的“厨师”，在享受高额利润“美味”的同时，却把“毒性”留给了中国楼市。曾有业内人士明确指出，分析国内房价长期居高不下的原因，国际“热钱”的投资性炒作难辞其咎。

    但在目前国内楼市受调控政策影响步入“弱市”的情况下，外资也在对中国的楼市进行重新的审视，调整自己的投资战略。货币收紧，连续加息等调控手段导致的金融政策面的变化，让2008年中国房地产市场运行环境的变化难以避免，嗅觉敏锐的境外资本迅速做出反应。专家认为，部分外资从一线城市房地产市场的撤离，碧桂园发行国际债券的一度搁浅，香港上市的国内地产股在去年年末的暴跌，以及近期恒大地产IPO的搁浅，正是外资对中国楼市泡沫化发出的警示。

    首当其冲的是在香港挂牌上市的内地地产股的波动。2007年年末~2008年年初，曾经风光无限，在香港联交所挂牌上市的的远洋地产、soho中国、碧桂园等内地房企不约而同的遭遇暴跌。soho中国联席总裁潘石屹、张欣夫妇，碧桂园董事杨惠妍等地产大亨的身价短短几个月缩水数百亿港元，恒大地产香港IPO计划更是遭到搁浅厄运，这与2007年内地房企在香港得到国外投行、香港投资基金热烈追捧的景象恍若隔世。

    深谙股市和内地楼市行情的瑞士银行，对香港股市的内地地产板块，也在减持→增持→减持之间飘忽不定，更加增添了投资者的犹疑。媒体也在煽风点火，2008年初，《香港经济日报》、《明报》纷纷以“内地楼市前景堪忧”为题大做文章。

    2007年11月，碧桂园控股有限公司原定发行十亿美元国际债券的计划搁浅，固然有美国次级债危机的影响，但也难以避免地作为标志性事件被业内人士解读为国际资本对内地楼市的警告。2008年２月，碧桂园同美林证券合作，终于成功发行国际债券，但５亿美元的资金规模却与原来的预期相去甚远。

    但需要引起人们警惕的是，“唱空”中国楼市的境外资本事实上并没有“做空”。事实上，在目前的国际资本市场持续走低的环境下， 2008年国际热钱流入中国楼市的预期还是很大程度上存在，只是在投资形式、投资区域等方面玩起了“变脸”。

    以往把投资重点放在一线城市的境外资本，已经把目光投向了增长空间更大的二线城市，重庆、杭州、西安、成都等二、三线城市成为了外资新的“掘金地”。外资在全国各地的“潜水”已经引起了监管部门的注意。从2007年12月17日到2008年1月11日，在短短不到一个月的时间里，商务部先后下发了八批“完成备案的外商投资房地产企业名单”，共涉及182家房企。分析名单后发现，外商不仅直接投资楼市，还正在通过新设、增资、并购和变更经营范围等多种方式介入内地房企，其足迹遍布大江南北。

    商务部长陈德铭在4月12日透露，去年有高达800亿美元热钱流入中国房地产市场，大陆必须加强外商投资不动产的管理。摩根士丹利中国区首席执行官孙玮也表示，海外投资者仍特别看好中国房地产市场。由此可见，外资逐利中国楼市的势头依然不减，境外资本的“变脸”无非是为了规避调控政策对一线城市的影响，而二、三线城市已经成为了外资新的掘金之地。如何有效的利用外资又能规避投机性资本的乘虚而入，仍然是有关部门的一道难题。

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