楼市“转型”期置业不妨多留个心眼儿

中国新闻网 地产行业记者 胡 春

近期，本报“地产热线”接到多宗读者投诉，称自己置业买房陷入了交易纠纷中，劳心费神、非常苦闷。由此，记者采访多位深圳地产知名律师发现，在“限价房”的带动下，近期深圳楼市交投趋于活跃，而买卖纠纷也随之增多，更呈现出一些新情况：

首先，信贷等政策转变带来的纠纷依然在发酵，但总量已经不如“限购限贷”刚出来时那样集中爆发。广东信荣律师事务所主任律师张茂荣表示，近期的二手房按评估价征税由于有一个月的政策缓冲期，很多矛盾纠纷大可以在“7.11”大限到来前化解掉。但是，转型期的政策如限购限贷仍然有许多遗留问题需要解决。

其次，二手楼业主毁约导致纠纷的个案明显增多。从世华地产法律部、美联物业法律部反馈的情况看，因为二手楼房价与一手楼房价倒挂的现象迟迟不能改变，部分增强了二手楼业主的惜售心理，一方面他们担忧售房容易而再买房就难了，另一方面他们仍然看好未来的楼市价格。由此，近期二手楼业主反悔的情况非常多。

再次，涉及外地置业的纠纷案例明显增多。由于深圳限购限贷，不少深圳置业者增强了到珠三角甚至外省置业的意愿，却不了解当地的楼市政策，因而陷入纠纷当中。

对于近期的楼市纠纷，记者采访的多数律师认为，如果是政策因素导致的矛盾，协商和解的可能性很大。即将入市置业的消费者应该从中吸取教训，注意政策变化可能带来的交易风险，尽量提前在交易合同文本协议中有所规避。毕竟，买房置业是大额商品交易，多留个心眼儿，可以省去不必要的麻烦。

典型案例

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被彻底限购，亏掉定金30万元

去年8月份，置业者陈先生通过中介公司看中了龙华圣莫丽斯小区的一套高层二手房。当时，买卖双方均认可的交易价格接近420万元。正式合同签订后，陈先生发现，银行已经开始收缩房地产信贷了，而自己的按揭贷款总量比较大，银行办理起来更是非常缓慢。

随后，去年9月30日，限购限贷政策开始实施，外地户籍的陈先生被限购了。陈先生因此有终止交易的念头，但中介机构表示，可以通过补办社保、伪造税单等形式“曲线购房”。因此，买卖双方均同意继续执行合同。今年2月份，一切手续都已办妥，甚至银行也同意办理按揭贷款了，但陈先生却发现银行提供的按揭利率从最初有优惠的0.85折变成了现在的基准利率1.5倍！仅此一项，就可能增加购房成本150万元。由此，陈先生想放弃了，但业主不同意。双方一拖再拖，直至3月20日社保局全面禁止补办社保购房，陈先生被彻底限购了。

一方想退，一方坚持。最终，交易双方公堂相见。日前，法院判决，合同解除，陈先生30万定金不予退还。双方其它诉求一概不准。

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陈先生的案子是典型的政策变化导致的交易纠纷。在这样的案子中，法院判决一般会考虑以下三种情况：第一，政策变更的第一时间内，交易双方可以自由解除合同。第二，双方知悉政策变更后，仍然坚持交易，一切责任要双方承担。第三，双方知悉政策变更后，另有合约约定的，以新合约约定为准。本案中，买卖双方均知道补办社保的方式有违国家法律，却依然心存侥幸，所以一旦交易受阻，双方均承担相应的法律责任。

(刘子孺 广东中圳律师事务所律师)