近期买二手房 合同建议加注评估价

南都记者:黄露

　　王先生表示，最近偶然发现一套比较“笋”的二手房，价格、户型都比较理想，打算下定金。但听说7月1日起二手房有可能要按政府评估价收税，如果真这么征收的话税费会很惊人，业主又摆明了要实收，在这种情况下如果要买房，合同应该怎么签？怎样避免这个政策风险？

　　现场解答：

　　“当前有三项政策变动风险最大，最好都能列进合同，一是银行收紧信贷，利率、首付突然提高的风险；二是限购政策，要补办社保或纳税证明，或是以他人名义买房才能过户的风险；三是按评估价征税，突然增加的大额税费如何分担，合同怎么处理的问题。”广东中圳律师事务所刘子孺说。

　　刘子孺表示，王先生咨询的问题即属于第三类。他建议，王先生需要与业主就“按评估价征税”政策倘若落地后的税费承担问题，进一步协商，以避免事后纠纷。买卖双方协商后需要在合同中注明，新政策出台导致税费增加后的解决方案。

　　“如果政策出台后合同仍继续履行，则需要在合同中明确注明新增税费由谁支付；如果预期税费总额比较庞大，双方均不愿承担税费，无意再继续履行合同，则在合同中写明‘如果按评估价征税政策出台，则本合同自动解除，业主、中介方不追究买家违约责任，退还买家已支付的购房款项’。”刘子孺说。

　　那么，这个标明“按评估价征税政策实施之后，合同自动解除”的条款，是否具备法律效力？“如果约定按虚拟价格过户，还可能存在争议。但这个条款是约定按实际价格过户的解决方案，基本不存在争议。只要是买卖双方真实、自愿的表示，那么合同就是成立的。”刘子孺说。

　　中介人士也在提醒购房者，当下贷款政策多变，银行银根普遍收紧，放款速度变慢，交易流程也因此放慢。但凡一方需要贷款，周期都会延长，目前正常的交易流程需要走两三个月。按照这一交易周期计算，购房者将很难赶在7月1日前过户，因此近期打算买房的置业者需要尤其留意这一风险