深圳房地产律师:阴阳合同违约重现“江湖“

最近本以为调控政策频出，狠话频出，以为房地产价格会应声而降，但目前来看，还是卖方市场，以为卖家以阴阳合同为手段，要求以实际成交价过户的行为会相应减少，但最近几个朋友的咨询，让我看到了以阴阳合同违约，又慢慢开始重现江湖啊！

案情：2011年3月王先生与李先生签订了《房地产买卖合同》，王先生以200万元实收的价格将其名下福田区某物业售给李先生，因购买年限不够五年,为了避税,在签订合同之后,王先生与李先生又签署价格确认书，确认要求王先生同意过户价格为房产证原价格100万，其他100万作为房屋装修等。签订合同后,李先生先后支付定金30万元,支付完定金之后王先生办好委托手续,然王先生在办理好委托手续后,又不愿意继续成交,于是通知中介和李先生,说自己不再愿意履行合同,同意退还定金,然李先生不愿意,希望继续成交,于是王先生说我们的合同涉及阴阳合同,继续成交,我将要求按照实际交易价格办理过户。

律师评点：本案中王先生和李先生的买卖合同是合法的，但涉及阴阳合同，在深圳，按照房地产证上的价格过户避税是惯例，但这种惯例实际上是违反国家法律规定。并且该合同中明确买方支付所有税费，那么也就是按照法律的规定，原本由卖方支付的个人所得税也由买方支付，而因为中介都会通过阴阳合同来避税，所以买方都会忽视这一个成本和危险的所在，如果房价上涨不多的情况下或者没有其他原因，都不会有太多的风险，一但房价上涨过快，卖家想违约，就面临着卖家要求以实际成交价来过户的问题。所以本案中王先生的作法虽然是有点违反合同约定，但他要求以实际交易价格来办理过户，合法。

律师提醒：现在很多买卖合同，均是以阴阳合同过户，如果一但房价涨幅过快或者出现政策调整对于卖家有利，阴阳合同中卖家违约的的风险将无法避免，所以买方不要以为阴阳合同可以逃避税款，而忘记逃避税款所带来的风险。建议请专业人士在买卖合同签订时，签署相关的条款来约束卖方。