深圳房地产律师：期房买卖有风险，请预防！

深圳房地产律师刘子孺文

最近因为房地产政策频出,导致部份买家被限贷或限购,同时加之政策的限制导致房价上涨,于是有部份期房的买卖开始出现纠纷,然而为什么期房的纠纷会明显比一般的二手房买卖更容易出现纠纷？现在笔者就期房买卖中的风险进行一个说明：

1、物权无法发现转移。

期房买卖因为买卖的是预期房，只有产权人有预售合同，可以确定其权利归属，但是对于预售合同，根据我国的法律规定，是不能进行变更的，也就是说，在预售合同上，无法变更所有权人。所以如果期房的权利人是不善意的卖方，其完全可以在新红本出来后，转卖给其他第三人。或者在此过程中无法获得房地产证，导致合同最终没有办法履行。

2、可能面临解约。

因为期房买卖，到时物权的转让要以新红本出来为基础，而红本什么时候出来，这是无法预料的，而这一段时间中，房价的上涨和跌落都可以引发合同无法继续履行下去。就笔者所接触的情况来看，在2010年5、6，7，月份以买方违约居多，现阶段以卖家违约居多，这完全都是因为房价上下起落对于合同的影响。

3、政策变动，导致合同无法继续履行。

期房买卖因为物权变更所牵涉时间较长，所以国家政策的调整都可以导致合同无法继续履行，根据现阶段的情况来说，主要是因为银行政策的调整，使得以前计划贷款赎房的人已经无法再从银行拿到更多的款项，使得合同无法继续履行。同时也包括因为现阶段有部份买家无法办理过户。

以上三点是现在期房买卖的主要风险，如果要对以上三点进行回避，最好的办法是找专业的律师在合同中注明，一但出现上述情况，如果来保障自己最大的权益。