深圳房地产律师：限购限贷下，二手房交易应如何应对。

深圳房地产律师：刘子孺

最近因为调控政策频发,关于突然银行按揭贷款政策紧缩，部份买家受到限购政策的影响无法及时办理过户手续,或者导致无法按照以前的计划或中介的承诺贷到想贷到的数额，而自己没有办法提供出更多的资金支付首期款，无法完成买卖交易的情况变多。

出现的根本原因在于

1、新年开始，国八条的出现，限购政策更加紧缩。如北京要求外地户口在北京缴纳社保五年或者有五年以上缴税证明，深圳等地要求外地户口要有一年社保证明，或者缴税证明。

2、银行按揭政策紧缩。中国人民银行的关于第二套房的鉴定包括认房又认贷其中二套房首付提到六成，1.1倍利率，以及关于众多商业银行为了控制放贷风险，而对于首次买房者提高首期款，许多中介当初在签署买卖房地产合同时作出虚假承诺，因为当时很多地产中介，为了促成交易，都承诺首期款只需要支付到二成，但是这些承诺并没有在合同中列明或者由中介出具书面的保证，一当无法按照当初口头表态所想贷款的数额贷到款项时，导致所有的责任转嫁到买方。买方过于轻易信任中介，对于合同签订不慎重，加上自己手头流动资金过少。很多买方完全信任中介的承诺说贷款到多少，自己手头的流动资金不是很充分。在完全信任的基础上，将自己手头的流动资金全部作为首期款监管后，却发现还需要补齐一部份首期款，又没有办法再补齐，以至于被动。

责任的承担

一但出现无法过户放贷，而使得合同没有办法履行下去，那么责任由谁承担？

限购条件下：如果确实买方符合限购条件，卖方又不愿意其他第三人来代为履行协议或卖方同意其他第三人履行而买方无法找其他第三人代为履行的情况下，继续成交也将导致买方无法过户，此种情形下，我认为买卖双方均有理由以情势变更作为解除合同的理由，但卖方退还已收定金。

限贷情况下：部份贷款无法获得，应当是由买方承担，因为所有的买卖合同中，都会有一个补齐首期款的条款，说当银行贷款承诺无法达到预定数目时，买方是需要补足的。如果不能，那就是买方的责任，买方可能会被卖方要求追究违约责任。

如果能有确实的证据证明，当时买卖双方都明确说过这个房子必需要贷到多少才能买下，如果不能贷到就不完成交易；或有证据证明当时中介有明确的承诺说这个房子能贷到多少钱。但是需要说明的是，在合同中是找不到中介承诺的证据的，因为现在所有中介所提供的合同，都是只有权利，而无义务的，所以也无法依据合同对其进行惩罚。如果合同有明确约定，如果不能贷到多少款项就解除合同的，那么买方不需要承担责任。这种情况就只需要解除合同就好了，卖方退还定金。

如果合同约定是以贷款方式购房涉案房产，而最终是买家无法获得银行贷款，买家可以用情势变更可以作为解约理由，要求解除合同，卖家退回定金。