住房需求弹性必然导致房价下跌

    房价上涨，很多人认为中国房地产的需求远远大于供应所致。并认为这是价值规律，不可颠覆。如果仔细分析房地产的供需问题，仔细分析房地产及其消费特点，可以说，这种说法是错误的。

    一个重要的问题在于，住房需求有很大的弹性。虽然房地产的需求具有多重性，但无论是哪重需求都有很大弹性，这种弹性必然不支持房价永远上涨的理论，也合乎逻辑地推论出房价是有涨有跌，有大涨有大跌。

   首先，必须的刚性需求也有很大弹性。

    每个人生活在这个世界上，都需要有个遮风避雨的住处，不能幕天席地露宿街头。这种消费就像吃饭穿衣一样不可或缺。人们往往把这种需求称为刚性需求。这种刚性需求是房地产行业根本的支撑点。

    刚性需求可以看作是人类的基本需求，也可以说是最低层次需求。即有个地方睡觉，做饭，如厕就可以了，甚至可以不需要有洗澡的地方。（可以上公共浴池，不过现在公共浴池都成为高档桑拿了，有靓妞帅哥，普通人洗不起了。不过这不是大问题，总不会整天脏兮兮臭烘烘的）。如果再提高点，还有一个可以安静学习的空间。这种需求实际上要求非常低，不需要多大面积。据建设部官员信誓旦旦地说，目前中国城镇人口人均住房建筑面积已经达到了27平米。按着建设部所说的27平米计算的话，一个三口之家，有81平米就足够了。但实际上，绝大多数中国人体会不到中国住房面积能够达到人均27平米。

   不妨作一个痴人说梦般的假设，所有的中国人对住房都是刚性需求，结果会如何？每个人的需求都不超过抑或就是27平米，结果又如何？这种算术问题估计小学生就会准确地给出答案。

   实际上，90%以上的老百姓对住房也仅仅是刚性需求。

    虽然这种需求称为刚性需求，实际上这种刚性需在时间上也有较大的弹性。很多人可以清晰地记得居住筒子楼的状况。笔者在大学工作时，就曾经住过学校提供的这种类似筒子楼得房子，每个房间的面积大约在14平米，有个厕所和一个做饭的地方。单身职工按着工龄可以住两个人或三个人，结婚的职工可以分一间。笔者清晰地记得， 往这种筒子楼搬家的时候，年轻的职工个个欢天喜地，尤其是刚结婚的。毕竟对宿舍来说，这是一大进步。就在这种筒子楼里，很多年轻人结婚、生子。有的孩子都四五岁了，还居住在这种筒子楼中，并且也没有什么怨言。因为大家心里明白，按着工龄、学历和表现，早晚一天学校会分给一套正式的住房，很多结婚有小孩的也在掐着手指头计算，哪年、哪批房子应该有他的份，甚至能够精准地算到学校腾出的哪套房子可能分给自己。但现在这种状况很少了。

   如果有希望，三口之家可以在十几平米的筒子楼中能快快乐乐地生活；如果没有希望，三口之家就是拥有200平米，生活也是非常焦虑，不快乐！

   这就是生活，这就是人性！

   第二，改善性需求弹性更大。

    改善性需求是指已经有了一套住房，或位置不好，或面积小一点，或小区环境不太好........。总之，就是现在的房子住的不是很满意，但还没有到必须搬家不住的程度。

    这种需求有两个方案可以选择：第一种，卖掉原来的房子，用卖房款购买自己中意的房子；第二种，不卖掉原来房子，用来出租。再另买一套房子。

    改善性需求不像刚性需求一样，非的买房子不可。这群消费者往往是根据自己的财力而定。一般来说，这类需求接近于刚性需求。但这类需求的弹性是非常大的，目前没有准确权威数字统计有多少消费者属于这类情况。根据生活经验判断，目前这类需求不在少数。但在房价大涨之前并不多

    其实，改善型消费者是房地产需求中摇摆不定的中间派，房子对他来说时可买可不卖的，完全是根据自己的收入和市场行情来做决策。这种需求弹性是最大的。一旦另外买房子不划算，比如利息提高，首付提高，收入不稳定，就不会再购买。

    第三，是投机需求，也就是炒房需求，弹性也是很大的

     一提起炒房者，估计很多老百姓都很讨厌，某个城市的市民曾经自发地喊出“炒房者”滚出去的声音。

    说实话炒房者确实不怎么地道，或利用银行资金作杠杆，或从煤矿、铁矿赚取的钱做资本，或利用诸如权力等做交换，大量地低价买进，高价卖出，从刚性需求者身上大赚一笔。据有关部门统计，目前中国炒房者已经占到全部消费者的30%，可见，现在投机炒房非常猖獗。

    但这些炒房者最受房产中介和开发商的喜爱，他们往往哄抬起一个城市的房价，制造恐慌。就像蝗虫一样，吃到哪里，哪里老百姓就吐血。

    这种需求算是一种投资。过去，中国有一种“罪”，叫投机倒把，这些炒房者完全符合投机倒把特征。但现在法律规定是合法的投资行为，是无罪的，甚至还值得提倡。但是，猪肉贵的时候大量买进猪肉，等待高价出售，就是违法了；火车票紧张的时候，一些人搞点车票，加个几十元价，赚点小钱，也是违法的，公安会严厉打击 ！这些矛盾现象小老百姓不明白，经济学家和政治家有合理解释。大概是“炒猪肉” 、“炒车票”不算投资吧，不利于国计民生吧！“窃钩者诛，窃国者诸侯”好像是公理。

    但是，这种投资炒房的可以说是反复无常，一旦有风吹草动，这些人立马套现，可能在成本价上抛售，也可能吐血抛售。如果房价有些变化，估计这些人不仅不是需求者，还是开发商强有力的竞争对手，毕竟，他们已经不用为囤积的土地付出成本。这些需求不仅仅具有弹性，甚至可以反过手来打击开发商，根本不会支撑房地产业健康发展。

    因此，有人从需求的角度来说，房价永远是涨得，是站不住脚的。

    另外，还有一个重要的因素在于，廉租房、经济适用房、两限房在今后几年内要大规模上市。而且廉租房问题已经写入了十七大报告。换句话说，现在老百姓又有了希望，虽然现在没有钱，无力购买房子，但是也可以计算是否有条件购买这些保障性住房了，这几年可以快快乐乐地生活在“筒子楼”里！

   目前，住房需求的弹性已经显现，过高的房价还能坚持吗？

   美国房价大跌了，英国房价开始下滑了， 环球同此凉热的今天，中国的高房价还能坚持多久呢？